世联广东深圳中旅国际公馆1期价格方案.pptVIP

* 价格基础与相关执行工作 世联地产港中旅项目组 项目名称：中旅·国际公馆 公馆内涵：系出名门、度身定制、权益集成的超高舒适度体验空间 产品与营销全攻略：公馆成立的基础，相关包装方案 初期推广口号：百年中旅，传奇城邦。 品牌资源整合方案：利用中旅资源配合销售节点的实施方案。 中旅天下卡基本权益：集成了港中旅的酒店、旅游、签证、网络等资源 初步重点日期：3.5品牌新闻发布会、4.11内部认购开始、5.11选房、5.25开盘（本报告根据目前工程等情况调整为4.19内部认购，5.18选房、6.1开盘）。 三大主要卖点：中旅品牌、权益集成住宅、3A高舒适度体验空间 推广主题变化：中旅品牌——高品位旧公馆联想——新公馆生活及标准 营销费用预算：总额暂定1600万元，视市场反应与销售价格变化可进行适当调整 之前确定的主要事宜： 本次提交WORD报告的主要内容： 一、总体营销策略回顾 二、分期运做策略实施的深化 三、交诚意金、选房方案 四、前期重点活动细化执行方案 五、广告策略实施深化执行方案 六、价格策略与推售安排 七、关于必杀技的探讨 定价基础 相关销售执行 注：详细安排请见WORD版本执行报告二 本次汇报重点 市场竞争不发生变化，无强力竞争楼盘推出； 售楼处、样板房、导示系统、园林展示到位； 前期推广造势已完成，建立起项目知名度； 过往经验，在选房前一个星期出价格报告。 正式开盘前，应根据当时市场形式、竞争变化、推广展示执行状况、客户意向情况进行适当调整 〖均价实现的基础〗——假设条件 多层的特点：实用率高、单位获得资源相对大 本项目特点：小高层、多层界限不清 多层、小高层实用率均较高 多层、小高层户型无绝对性差别，构成内部竞争 市场认知：TOWNHOUSE与花园洋房在推广中有所混淆，客户认知无大的区别 TOWNHOUSE、花园洋房共同确定均价； 多层、小高层共同确定均价 〖均价实现的基础〗——价格体系 〖多层、小高层均价〗——对比楼盘 ? 位置相近50 同质产品30 竞争关系20 总分 香荔绿洲 30 22 19 71 新天国际 15 0 12 27 香榭里花园 32 22 0 54 俊安苑 20 0 0 20 东海花园二期 15 0 0 15 翠海花园 48 22 18 88 水榭花都 35 29 16 80 熙园 45 25 20 90 风临左岸 12 0 16 28 纯水岸 0 26 16 42 碧海云天 0 28 15 43 天健世纪花园 0 28 18 46 翠堤湾（龙玺） 0 18 15 33 城中雅苑 0 18 10 28 雅颂居 0 28 18 46 星河国际 0 20 13 33 港丽豪园 0 0 18 18 世纪村（王府） 0 0 15 15 因素 权重 相应楼盘 比重 同区域 60以上 香荔绿洲 18％ 香榭里 12％ 翠海花园二期 18％ 水榭花都 15％ 区域外 30以上 纯水岸（多层） 9％ 碧海云天（小高层） 10％ 天健世纪（小高层） 10％ 雅颂居（高层） 8％ 〖多层、小高层均价〗——对比楼盘权重 〖多层、小高层均价〗——比准均价 ? 实收均价(元/平方米) 销售调整 市场调整均价 折算率 比准均价 权重值 折算价格 翠海花园 6800 0.94 6392 108.80% 6954.496 18% 1251.8093 香荔绿洲 7500 0.93 6975 102.55% 7152.8625 18% 1287.5153 香榭里 9000 0.95 8550 92.55% 7913.025 12% 949.563 水榭花都 9200 1 9200 85.45% 7861.4 15% 1179.21 碧海云天 8500 0.99 8415 89.50% 7531.425 10% 753.1425 纯水岸 9000 1 9000 79.80% 7182 9% 646.38 天健世纪 9200 0.91 8372 90.50% 7576.66 10% 757.6