世联北京万科公园五号淡市营销历程.pptVIP

万科公园五号楼书：Location、Enjoyment in City、Rooms、计划中：System、Service 销售物料 精细化楼书 Location：地段 Collection：户型 Enjoyments in City：生活手册 销售流程中设置：成交敲开运锣、成交开香槟、成交获得认购礼品，礼品摆台等等小环节，烘托现场销售氛围。 销售氛围 万科公园五号强制半封闭销售动线，给客户“洗脑” 销售动线 封闭式动线 2、电梯 1、来访登记 售楼处一层平面 万科公园五号强制半封闭销售动线，给客户“洗脑” 销售动线 封闭式动线 3、影音室VIDEO 5、楼体模型 4、区域模型 电梯 售楼处二层平面 万科公园五号强制半封闭销售动线，给客户“洗脑” 销售动线 封闭式动线 电梯 售楼处一层平面 6、86㎡样板间 6、57㎡样板间 7、工艺工法体验区 万科公园五号强制半封闭销售动线，给客户“洗脑” 销售动线 封闭式动线 8、洽谈区 售楼处二层平面 电梯 借鉴案例 销售流程及说辞上，做到流程标准化、说辞规范化、话述情境化，将销售代表真正提升到置业顾问水平 销售讲解 顾问营销 顾问营销要点： 2、说辞规范化：不仅要涵盖所有价值点，并突出重要价值点。 3、话述情境化：通过故事、情境将客户引入价值联想。 1、流程标准化：七星级标准服务流程。 大门?区域模型讲解?楼体模型讲解?样板间讲解?洽谈区?签约区?送出大门 通过限时、限量销售，以及现场氛围配合，人为制造热销稀缺氛围，重现人山人海排队选房。 销售技巧 饥饿营销 万科公园五号2月28日9#220㎡尊崇大宅开盘，当日销售20套，解筹率95%，销售金额1.1亿元 亮点1：开盘当天现场卖压氛围的营造——既要避免客户流失，也要完成预定目标 开盘前一天（周五）通知客户，以公司领导决定为由，决定仅开盘一天，一天后封盘涨价使客户完全信服开盘从2天转为1天的气氛，同时也要避免客户投诉 亮点2：根据积累客户22组，集中房源情况，集中开盘仅推出平层产品34套，销控顶层复式及特异户型。 亮点3：当日配合意大利安妮餐厅自助冷餐，同时银行按揭人员装客户在现场穿插，制造人气。 限时销售 限量销售 现场配合 饥饿营销要点： 限时销售。限定时间段内优惠销售。 限量销售。根据客户积累数量推出相应数量房源，制造限量抢购氛围。 现场配合。现场配合流动人员制造紧张气氛，热闹活动烘托氛围。 1、定价调价：尾数定价法、期房定价技巧（结合Google Earth和SketchUp） 2、客户分析：客户地图、客户来访路径 3、活动：活动分类、分阶段主题活动、流程控制、活动总结 待下回分解 2009年，让我们比他快！比他准！比他狠！ 万科公园五号，横扫北京！ * * * * * 万科公园五号淡市营销历程 TOP系核心地段：万科公园五号位于北京朝阳区城市核心地段，朝阳公园南500m，东三环与四环之间。 项目简介 项目距离亚洲第一城市公园朝阳公园直线距离约500米，距离国贸CBD新地标性建筑新CCTV大厦仅1200米。 地处CBD区域和朝阳公园区域两大高端区域间的绝佳地域，可与美国纽约中央公园区、英国伦敦海德公园豪宅区媲美！ 天安门 国贸CBD 朝阳公园CPD 三环 四环 万科公园五号 长安街 CCTV 国贸三期 银泰中心 团结湖公园 朝阳公园 京广中心 典型受“90/70”限制项目：户型分为三种，分别为零居57㎡，一居87㎡，三居220㎡。 项目简介 目前在售： 6号楼约87㎡一居 7号楼约57㎡零居 9号楼约220㎡三居 7号楼57㎡零居、6号楼87㎡一居、9号楼220㎡三居，室内设计由澳大利亚HASSELL跨洋打造。 项目简介 08年入市 局 困 生不逢时，客源难寻 金融危机 投资客出逃 5.12地震 客户观望 奥运影响 渠道失效 遥遥无期，信心难立 工程进度慢 刚出+-0 临时展场小 仅一个样板间 交房时间晚 2010年10月 如何 局？ 淡市 寒冬 小户型 大期房 高预期 成功大卖 破 万科集团感谢函 2008年10月19日，开盘当天成交24套，均价25500以上 2008年，完成目标163% 2009年2月，半个月内成交21套 2009年2月28日9#开盘，当天成交20套，成交金额1.1亿，均价26000以上 2月全月已提前完成4月销售任务 北京东部同类项目No.1 不断见证奇迹 一、战略制胜 扭转投资属性，适应刚性需求。 战略制胜 将87㎡一居和92㎡一居拼合，推出迎合刚性需求的178㎡三居户型； + = 87㎡ 92㎡ 178㎡ 二、价格制胜 通过提供豪华款装修标准外的标准款、舒适款装修标准，变相降价，降低购房门槛。 价格制胜 6000元/㎡，红玉石、汉斯格雅洁具、杜拉维特五金件、大金VRV中央空调、西班