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功能营销新趋势 * 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 * * 本项目 大南山 小南山 月亮湾大道 前海路 项目印象：月亮湾大道?小规模?周边杂乱?指标限制 项目基本指标 建筑容积率： ≦4.50 建筑面积： 26253平米，其中商业面积2800平米，住宅面积23453平米。 建筑覆盖率： ≦40% 建筑高度或层数： ≦60米 其他：套型建筑面积90平米以下的住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的90%以上。 泛海拉菲 月亮湾大道 前海路 南山花园 兴海大道 本项目 大南山 中建荔香家园 丽湾商务公寓 布局的前提： 条件地块分析 平南铁路 区域发展——产业驱动 人口结构：随着99年月亮湾花园的开发，月亮湾区域集聚了第一批产业转移的人群；产业转移所带来的人群结构稳定单一，主要是湖南阳江县的货柜车司机及早期的从事物流的私企业主； 经济能力：目前前海聚集20000多产业工人（90%以上是流动人口），经济收入普遍较低，承租能力普遍较弱，房中房现象严重（目前月亮湾花园月租金约20元/平米/月）； 商务市场：海运大厦是物流园区唯一的高档写字楼，实地统计情况，入驻率不及3成，入驻企业（90%以上为报关点）不足百家，而月亮湾花园却聚集着100多家小型运单企业； 第一次产业转移带来了大量中低端的流动客户群体 产业的发展促使产业人群的出现 货运交通体系向城市轨道交通体系的转变将促使区域真正与城市形成一体化系统 前海湾站 2 1 5 地铁1号线延长线：世界之窗——宝安机场，预计2010年12月全线通车 地铁2号线一期：世界之窗——蛇口，预计2009年通车，二期、三期将于2014年完工； 地铁5号线：前海湾站——大剧院，预计2011年通车，其东西延长段规划中。 深港机场高速铁路：深圳宝安国际机场——香港国际机场，将在前海湾设立深港机场，目前线路已基本确定； 深港机场高铁 区域发展——交通驱动 项目的限制 总建面：26253平米，规模较小 环境：周边环境弱，居住纯粹度底 资源：非强势景观资源、有遮挡 指标：规划限制多，产品力有限 本项目： 跟随者，跟随区域主流产品面积 深大附中 南山实验学校 荔林中学部 月亮湾小学 南山实验小学 鼎太分部 本项目 大南山 小南山 青青世界 荔林公园 月亮湾公园 月亮湾片区具有丰富的生态资源和完善的教育配套，潜在居住价值较高 从小学到高中一站式教育配套： 小学：月亮湾小学、南山实验小学鼎太分部 初中：南山实验学校荔林中学部（省级重点中学） 高中：深大附中（省一级重点中学）　 大南山生态核心，四大公园环绕： 荔林公园（免费）——位于大南山北麓，面积60万平方米。为一座规模宏大、具有岭南风格与海滨风情的大型公园。 月亮湾公园（免费）——位于大南山西侧，公园总用地28万余平方米，公园设计以月亮文化为主题的城市休闲公园。 大南山郊野公园（免费）——大型市级郊野文化公园，占地2.5平方公里。 青青世界——“鹏城十景”之一,位于深圳市大南山山麓，是一家以休闲度假为主题的观光农场，园区占地面积约20万平方米。 市场研究——区域居住改善 泛海 泛海 恒立 中海 月亮湾 大西格 丽湾 本项目 市场研究——区域居住改善 项目名称 总建面 总户数 预计开盘时间 恒立心海湾 18.4万 1614 09年上半年 阳光玫瑰园 11万 1500 在售 泛海拉菲一期 6.8万 480 09年上半年 泛海拉菲二期 6.1万 440 未知 月亮湾项目 6.2万 360 11年初 丽湾商务公寓 10.6万 1325 09年底 本项目 2.6万 325 10年 总计 67.7万 按户均90平米折算，大概7500户 未来一两年，月亮湾供应量在67.7万平米，按平均90平米/户计算，未来供应在将近7500套，可新增人口2-3万人，而大量人口的涌入必然会迫使片区环境的改善和大大的提高片区的居住成熟度。 2010年房地产项目的入伙，将促使区域的居住移民快速增加，城市化快速发展 月亮湾大道 大南山 小南山 项目的产品定位——跟随主流市场产品定位 60% 65-70 二房 40% 80-88 三房 比例 面积区间 户型 基于目前营销模式的思考 模式一 ：社区模式 鼎太风华 、诺德国际 模式二 ：产品模式 悠山美地 、雷圳0755 模式三 ：资源模式 泛海拉菲花园 、依云伴山 具体见附件：《区域市场研究》 以美国《读者文摘》所刊载的一个人生算式为例：一生以60岁为标准，共计21915 天。其中睡眠占用20年，工作学习时间为10年,吃饭占用6年，娱乐玩耍占用8年，穿衣梳洗打扮占用5年，行路、旅游、堵车占用5年，生病3年，打电话1年，上卫生间1年，闲谈70天，擦鼻涕10天，剪手指甲脚趾甲10天…… 营销的误区—— 误区一：室外空间