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物业收费管理办法

一、总则

（一）目的

为了规范本地区物业收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，维护物业管理市场秩序，促进物业服务行业健康发展，依据《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》等相关法律法规，结合本地区实际情况，特制定本办法。

（二）适用范围

本办法适用于本地区行政区域内各类物业服务收费及其监督管理活动。包括但不限于住宅小区、商业楼宇、写字楼、工业园区等物业项目，无论是通过招投标、协议选聘等方式确定的物业服务企业，还是业主自行管理的物业项目，其收费行为均受本办法约束。

（三）基本原则

合法合规原则：物业服务收费应当严格遵守国家法律法规和相关政策规定，收费项目、标准、方式等必须符合法定程序和要求，禁止任何形式的乱收费、违规收费行为。

公平公正原则：收费标准应基于物业服务的实际成本、服务质量和市场行情等因素合理确定，确保业主支付的费用与所获得的服务价值相匹配，避免出现显失公平的情况。同时，在收费过程中，应对所有业主一视同仁，不得歧视或偏袒特定业主群体。

公开透明原则：物业服务企业应将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式、收费依据等信息全面、准确、及时地向业主公开，保障业主的知情权和监督权。业主有权对物业服务收费情况进行查询和了解，物业服务企业应予以配合。

市场调节与政府指导相结合原则：根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。对于关系民生的普通住宅前期物业服务收费等，实行政府指导价，由政府价格主管部门会同相关部门制定基准价及其浮动幅度，以保障业主的基本权益；对于别墅、商业物业以及业主大会成立后的住宅物业服务收费等，实行市场调节价，由业主与物业服务企业通过协商或市场竞争确定收费标准，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用。

二、收费定价方式

（一）政府指导价

适用范围：普通住宅前期物业服务收费（即在业主大会成立之前，由建设单位选聘物业服务企业提供物业服务所收取的费用）实行政府指导价。

定价机制：由县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，综合考虑物业服务的成本、当地经济发展水平、居民承受能力等因素，制定本行政区域内普通住宅前期物业服务收费的基准价及其浮动幅度，并定期向社会公布。具体收费标准由建设单位与物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度范围内，根据物业项目的实际情况，通过招投标或协议等方式协商确定，并在前期物业服务合同中明确约定。

动态调整：政府价格主管部门应根据市场变化、成本变动等情况，适时对普通住宅前期物业服务收费基准价及其浮动幅度进行调整。调整过程应广泛征求社会意见，确保调整后的收费标准既符合市场规律，又能保障业主和物业服务企业的合理利益。

（二）市场调节价

适用范围：除实行政府指导价的普通住宅前期物业服务收费外，其他各类物业（如别墅、商业物业、写字楼、工业园区等）的物业服务收费，以及业主大会成立后的住宅物业服务收费，均实行市场调节价。

定价方式：实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在平等、自愿、公平、等价有偿的基础上，根据物业服务的内容、标准、质量以及市场供求关系等因素，通过签订物业服务合同协商确定收费标准。业主可以通过公开招标、邀请招标、竞争性谈判等方式选择物业服务企业，并在招标文件或谈判文件中明确物业服务的要求和收费标准的范围，由物业服务企业根据自身经营成本和市场预期进行报价，最终通过竞争确定中标企业和收费标准。

价格监督：虽然实行市场调节价，但政府价格主管部门和房地产行政主管部门仍应加强对市场调节价物业服务收费行为的监督检查。物业服务企业不得利用垄断地位、信息不对称等优势，采取价格欺诈、哄抬价格、变相涨价等不正当手段谋取暴利，损害业主的合法权益。一旦发现物业服务企业存在价格违法行为，将依法予以严肃查处。

三、收费标准与费用构成

（一）收费标准制定依据

物业服务成本：包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。

服务质量与标准：根据物业服务的等级标准，如服务人员的配备数量和素质要求、服务响应时间、设施设备维护保养的频率和质量标准等，确定相应的收费水平。服务质量越高、标准越严格，收费标准相应越高。

市场行情：参考本地区同类型物业的物业服务收费水平，以及劳动力市场价格、原材料价格等市场因素的变化，合理确定收费标准，确保收费具有市场竞争力和合理性。

（二）费用构成明细

物业服务成本部分

人员费用：涵盖物业服务企业为管理服务人员支付的工资、奖金、津贴、补贴等劳动报酬，以及按照国家规定为员工缴纳的社会保险费用（包括养老