房地产法学第八章　房地产权属变动登记制度.pptVIP

* 出版社 社文分社 房地产法学 第八章　房地产权属变动登记制度 第一节　房地产权属变动登记概述 一　房地产权属变动的概念 房地产权属，即房地产的权利归属，指房地产权利的主体归属状态。它主要在《城市房地产管理法》使用，《物权法》中称不动产登记。房地产权属的变动，即《物权法》中的不动产物权变动，是指房地产权利的取得、变更和消灭。能引起房地产权属变动的民事法律事实有两种： （１）物权法律行为，包括双方法律行为和单方法律行为。其中双方法律行为主要是物权契约或称物权合同；单方物权行为，比如物权遗赠。 （２）物权行为以外的法律事实。包括生产、收益（仅限天然孳息的收取）、继承、时效、先占、添附、遗失物之拾得、埋藏物之发现、国有化、征收、没收、法院强制执行、标的物灭失、混同、存续期限届满、债务清偿（限担保物权）等。 二　房地产权属登记的概念 房地产权属登记是指法律规定的管理机构对房地产的权属进行确认并加以记录的活动。 三　房地产权属登记的效力 房地产权属登记行为的性质是房地产权属登记机关依职权所实施的行政行为，体现了房地产管理机关与登记申请人之间的管理与被管理关系，是国家对房地产权属状况的一种公示。 四　房地产权属登记的功能 房地产权属登记的功能是指房地产权属登记制度内在所应当具有的、对于房地产市场秩序和交易安全的功用和效能。 （一）确认功能 确认功能即确认房地产权属状态，赋予权利人对其事实享有的房地产权利以法律效力。 （二）公示功能 公示功能即将房地产权属变动的事实向社会公开，使公众知道并依赖房地产权属发生了变动的事实。 （三）管理功能 房地产权属登记的管理职能主要体现在两个方面：其一是产籍管理功能，即通过房地产权属登记建立产籍资料，进而为房地产税收、规划等提供依据；其二是审查监督功能，即通过对房地产权利的真实性、合法性等进行审查，并通过登记监督当事人之间的交易，取缔或处罚违法行为，进而维护房地产市场的秩序。 五　我国房地产权属登记体制及完善 我国《城市房地产管理法》第６１条规定，以出让方式或划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经该部门核实后，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由该部门核实后颁发房屋所有权证书。 第二节　土地使用权登记 一　土地使用权登记的概念 在我国，土地属于国家所有或集体所有，自然人或法人需要在土地上从事生产经营或建设活动，必须获得土地使用权。土地使用权登记是指土地管理部门根据自然人或法人的申请，依照法定程序对其取得的土地使用权进行审查核实后，予以注册登记，并核发土地使用权证书的制度。我国现行的土地使用权登记制度，是依据《土地管理法》和国务院发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》建立的。 二　土地使用权登记的分类 按照我国１９９５年国家土地管理局发布的《土地登记规则》，我国的土地使用权登记可分为两种。 （一）初始登记 初始登记又称总登记，即有关国家机关在一定时间内，对辖区内的全部土地进行普遍的登记。 （二）变更登记 变更登记是指初始登记后，因土地权属或其他事项发生改变而进行的登记。根据《土地登记规则》，与土地使用权有关、需要进行土地变更登记的事项有： （１）划拨土地使用权依法办理出让手续的； （２）企业通过出让或国家入股方式取得土地使用权后，再以入股方式转让的； （３）集体土地以土地使用权作为出资兴办三资企业或其他合资企业的； （４）依法转让土地使用权或转让建筑物导致土地使用权转让的； （５）因单位合并、分立、企业兼并等原因引起土地使用权变更的； （６）因交换、调整土地使用权和所有权的 （７）因处分抵押财产而取得土地使用权的； （８）公房出售后，土地使用权应当办理变更登记； （９）依法继承土地使用权的。 三　土地使用权登记的主要事项 （一）土地使用者 土地使用者指依法获得土地使用权的自然人或法人。这是登记的首项，也是最重要的一项。自然人要登记其姓名和住所。法人要登记其名称和注册地址。 （二）土地位置 土地位置指土地的坐落和四至。坐落，即登记土地所在的地段、区域。四至，即登记土地相邻土地的所有者或使用者的名称或姓名，也可登记权属界限上永久性显著地物或界标。同时还需要登记土地所在地籍图的图号和地号，以便于与地籍图上的内容相印证。 （三）土地权属性质 土地权属性质即属于国有土地使用权还是集体土地使用权。 （四）土地使用面积 土地使用面积包括用地面积、共有使用权面积及分摊面积。用地面积是指土地使用者独自