房地产法学 全套课件.pptx

房地产法学（ 第三版 ） 出版社 高等院校法学专业系列教材 出版社 社文分社 第一章　概　述第一节　房地产法的相关概念一　房地产房地产是房产和地产的统称。“房地产”一词有狭义与广义之分。狭义的房地产是指房屋、地基和附属土地及由此产生的权利，所谓附属土地特指房屋的院落、楼间空地、道路等房产和地产在空间上紧密结合的部分；广义的房地产是指一个地区的全部土地和房屋，以及附属于土地与房屋的其他建筑物、构筑物等及其由此产生的权利，这里的其他建筑物、构筑物包括道路、桥梁、球场等非房屋承载体。本书所称房地产是广义的房地产。（一）房产房产指在法律上有明确的权属关系，可在不同的所有者和使用者之间进行出租、出售或者由所有者自用或做其他用途的房屋，又称房屋财产。房产具体包括住宅、厂房、仓库以及商业、服务、文化、教育、办公、医疗、体育等多方面的用房。房产不同于房屋，房屋是建筑物的自然形态，是自然科学研究的对象；而房产是建筑物的社会经济形态，是社会科学的研究对象，是房地产法调整和保护的对象之一，其调整结果就是赋予房产以房屋所有权的法律形态，并以国家强制力保证其实现。房产权作为一种财产权利，体现的并不仅仅是基于房屋自然属性满足人们物质需要的关系，而是不同主体之间基于物质利益所产生的权利义务关系。（二）地产地产有狭义与广义之分。狭义的地产是指在法律上有明确的权属关系，可以由所有者、经营者和使用者进行开发和经营，并能够带来相应经济效益的建设用地。广义的地产从性质上说就是土地财产，是指有明确法律权属关系的土地，而这个土地是由土地物质（纯自然土地）和全部土地资本构成的。地产是作为财产的土地，也指从事土地开发和经营的产业，通常与房产相结合称为房地产业，是现代国民经济的一个重要部门。二　房地产业房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，是具有生产、经营和服务职能的独立行业。虽然房地产业和建筑业联系非常密切，但二者是不同的两个产业。联合国制定的《国际标准产业分类》将全部经济行业分为十大类，建筑业列为第五类，而房地产业列为第八类。在我国１９８５年发布的《国民经济的行业分类及代码》中，把经济行业划为１３个门类，建筑业居第四类，房地产业居第七类。１９８５年国务院办公厅转发国家统计局《关于建立第三产业统计的报告》，其中将建筑业列为第二产业，将房地产业列入第三产业。可见，不论何种分类方法，房地产业均被视为独立于建筑业的经济产业。三　房地产市场房地产市场是指进行国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。自１９９２年我国正式确定建立社会主义市场经济体制以来，土地和房屋这两种生产要素已逐步成为市场经济的非常重要的组成部分。房地产市场与商品市场、金融市场、劳务市场、技术市场、信息市场、企业产权转让市场、期货市场一起，逐步形成统一的、开放的市场体系。四　房地产法房地产法是调整房地产关系法律规范的总称。它包括了有关房地产使用、开发、经营、交易、管理、服务等房地产关系的各种法律规范，由一系列法律、行政法规、地方性法规、行政规章等法律规范组成，是国家管理房地产市场，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业健康发展的重要部门法律。房地产法具有以下法律特征：（一）房地产法是城市社会生活的基础性法房地产是现代城市政治、经济、文化及其他一切社会活动的物质载体。特别是在我国经济体制的改革和国民经济的发展过程中，城市的扩张和城市人口的聚集加速了社会城市化的进程，使城市的土地更稀缺和珍贵，发展房地产业已成为每一个现代化城市面临的首要问题。而房地产法正在紧紧伴随我国城市化的进程，通过调整城市房地产的生产、交换、分配与消费过程中发生的经济关系，深入城市的政治生活、经济生活乃至城市每一个居民的家庭生活，为城市社会生产生活服务，它是城市社会生活的基础性法律。（二）房地产法是不动产法虽然房地产涉及房产与地产以及其他多种产业，但是，无论从广义上还是狭义上对房地产进行解释，地产与房产以及二者的结合皆为不动产，则无异议。房地产法作为法律规范，始终是以不动产在使用、开发、经营、交易、管理、服务等过程中产生房地产关系作为调整对象。（三）房地产法是兼具公法与私法特征的财产法房地产法是以有形财产作为客体的财产法，它将一切调整房地产关系的法律规范纳入自己的体系中。五　房地产法的调整对象房地产法的调整对象即房地产法所调整的特定的社会关系，即房地产关系，也就是有关房地产的使用、开发、经营、管理、服务等活动中所产生的社会关系。依法律关系所涉及的法律部门，可将房地产法的调整对象分为：（一）房地产民事关系房地产民事关系包括房地产权属关系（包括物权关系、房地产抵押关系、房屋继承关系、房屋赠与关系等）、房地产转让关系、房屋租赁关系、房地产相邻关系、房屋拆迁关系、房地产抵押关系等。（二）