房地产法学第九章　物业管理法律制度.pptVIP

（２）建设部１９８９年第５号令《城市异产毗连房屋暂行规定》第５条规定：“所有人和使用人对房屋的使用和修缮，必须符合城市规划、房地产管理、消防和环境保护等部门的要求，并应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关系。”第６条规定：“所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院落、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务。” （３）《民法通则》关于民事法律行为方面的规定。业主公约是民事法律行为，《民法通则》第４章对民事法律行为进行了规定，这些规定，在制定业主公约时，都应当遵循。如第５４条规定：“民事法律行为是公民或法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。”第５５条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意见表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”第５７条规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。” （４）《物业管理条例》有关业主公约的规定。业主公约正是依据这些法律规定由全体业主共同约定、相互制约、共同遵守的有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为准则，是实行自治管理的重要表现形式。 （三）订立的具体程序 １．公约的起草 业主公约一般是由对物业进行先期管理的房地产开发部门或者房地产开发部门或其他人委托的物业管理公司进行起草，起草时参考政府主管部门提供的业主公约示范文本。但是，任何情况下，都可以由业主自己来起草业主公约。在业主自己提出召开第一次业主大会时，就应当由业主自己来起草业主公约。上述两种途径，都可以委托专业人士如律师起草业主公约。 * 出版社 社文分社 房地产法学 第九章　物业管理法律制度 第一节　物业管理概述 一　物业管理的概念 物业管理是我国房地产借鉴境外的先进经验，学习和引进的一种行之有效的房屋管理方法，也是我国房地产业发展到一定程度的必然产物。在我国，物业管理是一个新的社会现象，我们需要从传统的法律理论及规定出发，研究物业管理并使之形成系统完善的法律制度，这也是目前法学界的热点问题。 所谓根据合同、法律规定有权进行委托的非业主使用人包括： （１）根据合同取得物业管理委托权的人。物业使用权人在根据合同取得物业使用权的同时，物业所有人授权物业使用权人委托物业管理公司管理物业，并相应由物业使用权人交纳物业管理费。在此，物业所有权人与物业使用权人发生分离，物业管理委托权可视为使用权的一项附属权利，而不应当视为所有权的四项基本权利（占有、使用、收益、处分）中与使用权并列的处分权的体现。 （２）虽没有合同规定，但是根据法律、法规和行政规章，有权行使业主权利的使用人。这在我国主要是福利分房的使用权人。房屋名义上由国家所有，但是随着改革的发展，实际使用过程中，有些国有房屋也委托了专门的物业管理公司对房屋进行管理，这时，虽然不是所有权人，作为国有房屋的使用权人也有权行使业主的权力。青岛市人民政府发布的《青岛市住宅小区物业管理试行办法》中规定，住宅小区管理委员会，为社团法人组织，管理委员会“由房屋所有人、承租人代表和街道办事处等有关管理部门的代表组成，房屋所有人、承租人代表应不低于管委会组成人员的７０％”。 二　物业管理的类型 物业管理可以按以下标准进行分类： （一）按管理性质划分 根据我国的实际情况，可把物业管理划分为行政性管理和企业化管理两类。 １．行政性管理 １９４９年以后，城市土地逐步收归国有，实行无偿划拨使用，房产绝大部分为公有制；住宅基本上由政府包下来建设，作为福利分配；房地产管理由政府设立的管理机构统一管理，政事企合一。房产管理部门的管理职能包括办理房屋出租、使用分配及房屋和附属设备、设施的一般维修养护。 ２．企业化管理 所谓企业化物业管理，是指由专门的管理公司通过合同的签订，按照产权人的意志与要求实施管理。这种管理模式，理顺了房地产开发单位与房地产管理单位之间、房地产管理单位与业主之间的关系，并将行政性管理的“终身制”变为企业经营型的“聘用制”。在这样一种新的体制和机制下，将逐步发展和形成有活力的物业管理竞争市场，业主有权选择物业管理公司，物业管理公司必须依靠良好的经营和服务才能进入和占领物业管理市场。 （二）按产权性质划分 按产权性质划分，物业管理可分为委托服务型和自主经营型。 １．委托服务型物业管理 委托服务型物业管理是指房屋所有权人将自己所有的物业委托给专业物业管理公司进行管理，通过签订合同、支付费用而享受物业管理服务的管理模式。在中国现阶段物业管理运作中，第一次委托往往是在开发商和管理者之间