房地产法学第三章 土地使用权法律制度.pptVIP

②出让人按照招标公告规定的时间、地点邀请所有投标人参加开标。由投标人或其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。投标人少于３人的，出让人应当重新招标。 ③评标小组进行评标。评标小组由出让人代表和有关专家组成，成员人数为５人以上的单数。评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法对投标文件进行评审。 ④招标人根据评标结果，确定中标人。对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。 （７）出让人与中标人签订成交确认书。成交确认书应包括出让人和中标人的名称、地址、出让标的、成交时间、地点、价款以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。成交出让书对出让人和中标人具有合同效力。签订成交确认书后，出让人改变中标结果或中标人放弃中标宗地的，应依法承担法律责任。 （８）中标人按照成交确认书约定的时间与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。 （９）在招标活动结束后的１０个工作日内，由出让人将招标出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。 （１０）受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出让金后，依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。 ３．拍卖出让 拍卖出让是指由国家土地管理部门作为土地出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的出让方式。拍卖出让国有土地使用权的程序及注意事项类似于招标出让方式，只是其拍卖会的程序有别于招标出让中的投标、开标程序。其拍卖会按下列程序进行： （１）由拍卖会的主持人点算竞买人； （２）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求和其他有关事项； （３）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度，没有底价的，应当明确提示； （４）主持人报出起叫价； （５）竞买人举牌应价或者报价； （６）主持人确认该应价后继续竞价； （７）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交； （８）主持人宣布最高应价者为竞得人。 ４．挂牌出让 挂牌出让是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的出让方式。法律对挂牌出让的总体要求以及成交后办理出让土地使用权证的程序，同招标出让、拍卖出让两种方式基本相同，只是对挂牌的程序、时间和确定成交的规定有所不同。 （１）挂牌按以下程序进行： ①在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人应将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年限、规范要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布； ②符合条件的竞买人填写报价单报价； ③出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格； ④出让人继续接受新的报价； ⑤出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。 （２）挂牌时间不得少于１０个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。 （３）挂牌期限届满，按下列规定确定是否成交： ①在挂牌期间内只有１个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交。 ②在挂牌期限内有２个或者２个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外。 ③在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有２个或者２个以上的竞买人要求报价的，出让人应对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。 （四）土地使用权出让合同 １．土地使用权出让合同的法律特征 土地使用权出让合同是指市、县人民政府土地管理部门代表国家与土地使用者之间就出让城市国有土地使用权所达成的、明确彼此权利义务关系的协议。《城市房地产管理法》第１５条规定：“土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”订立土地使用权出让合同是土地出让工作的重要环节。土地使用权出让合同具有以下法律特征： （１）土地使用权出让合同是标准合同。标准合同是指一方当事人将合同草就后，另一方当事人除对合同的内容的个别地方有权提出协商外，对合同的绝大部分内容只能表示赞同，不能作任何修改。如果一方当事人不能接受相对人提出的合同文本时，只有拒签合同的权利。土地使用权出让合同，是由国家统一制作的文本，国有土地使用权出让时，受让人只能就出让金的数额多少、支付方式等几项与出让方协商，其余条款，只能表示赞同，否则就达不成协议。 （２）出让方是具有特定资格的特定的当事人。按照《城市房地产管理法》的规定