房地产法学第七章　房地产交易法律制度.pptVIP

（五）房屋租赁是一种具有物权特性的债权关系 在房屋租赁中，当事人双方一定要建立租赁合同关系，其所确立的是一种债权关系，但这种债权关系同时又体现出一些物权的特性。 （六）房屋租赁法律关系的成立要进行登记备案制度 我国对房屋租赁采取登记备案制度。房屋合同的订立、变更或者终止都要到房屋所在地的市、县人民政府房地产管理部门登记备案。 二　房屋租赁的种类 房屋租赁按照不同的标准具有不同的划分： （一）按照房地产所有权性质，将房屋分为公房租赁和私房租赁 公房租赁中的出租人为国家，私房租赁中的出租人为私人。 （二）按照租赁房地产的使用性质，可将房屋分为住宅用房租赁和非住宅用房租赁 住宅用房租赁是指以生活居住为目的的房地产租赁，租赁的客体可以是公房，也可以是私房；非住宅用房是指除住宅用房以外的房屋租赁，包括以盈利为目的的生产用房租赁和经营用房租赁，以及其他非住宅性质的房地产租赁。 （三）城镇廉租住房租赁 城镇廉租住房租赁是指政府和单位向城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。 在我国，城镇廉租住房租赁的来源主要有： （１）腾退的并符合当地人民政府规定的廉租住房标准的原有公有住房； （２）最低收入家庭承租的符合当地人民政府规定的建筑面积或者使用面积和装修标准的现公有住房； （３）政府和单位出资兴建的用于廉租的住房； （４）政府和单位出资购置的用于廉租的住房； （５）社会捐赠的符合廉租住房标准的住房； （６）市、县人民政府根据当地情况采用其他渠道筹集的符合廉租住房标准的住房。 三　房屋租赁合同 （一）房屋租赁合同的内容 房屋租赁需要当事人双方签订租赁合同，明确当事人之间的权利义务关系。 １．合同应当载明当事人 当事人的姓名、名称及住所。 ２．标的 房屋租赁合同的标的主要为房屋。合同必须写明房屋的坐落位置、结构、层数、面积、装修等，还要标明房屋的附属设施和设备的名称、数量和现状，如围墙、门斗、通道、供水、供电、家具等。 ３．租赁用途 租赁合同应当将房屋的用途写明，以便承租人按照合同的约定合理使用房屋。法律严禁承租人将住房用作非法用途，不允许承租人擅自改变租赁合同约定的用途。 ４．租赁期限 房屋租赁期限的界定，是确定双方当事人权利义务关系开始和终止的主要依据。 ５．维修责任 维修责任包括维修项目、维修保养方式和维修费用负担等，在合同中应当写明，如果当事人在合同中有约定，则依照约定承担维修义务，若当事人在合同中没有约定，则应当由出租人承担维修责任。 ６．转租 法律规定，承租人经出租人的同意，可以将所租用的房屋转租他人。但转租会影响转租收益的重新分配，所以，在合同中，应当将转租收益分配、转租期限、转租用途等进行明确约定。 ７．合同的变更和解除 房屋租赁合同的使用期限一般较长，所以，当事人应当根据实际情况，在合同中明确约定变更和解除合同的具体条件。 ８．违约责任 当事人双方应当在合同中明确约定违约责任，这样既可以预防当事人违约行为的发生，也可以为将来解决租赁合同纠纷确定各自的责任提供依据。 ９．当事人约定的其他条款 当事人若认为有必要，可以在合同中约定其他条款。 （二）房屋租赁合同当事人的权利义务 房屋租赁合同具有双务合同的性质，双方当事人互为债权人和债务人。 １．出租人的权利 （１）收取租金。由于租赁合同为有偿合同，所以，出租人有权要求承租人按照合同约定支付租金。 （２）监督承租人合理使用房屋。 （３）租赁期限届满时，收回房地产。 ２．出租人的义务 （１）按照合同约定提供房屋与承租人。如果出租人未按照合同约定的时间或者质量提供房屋与承租人的，应当承担违约责任。 （２）对房屋及设备进行修缮。除当事人另有约定外，出租人对于房屋负有定期检查、修缮的义务，以保证房屋的住用安全和合乎约定使用功能。但因承租人的过错致使房屋毁损的，由承租人负责修缮。 * 出版社 社文分社 房地产法学 第七章　房地产交易法律制度 第一节　房地产交易概述 一　房地产交易的概念及特征 房地产交易是指当事人依法以房屋等建筑物、构筑物及其占用范围内的土地使用权进行商品交换经营活动，包括房地产转让、房地产租赁、房地产抵押和房地产出典等活动。 （１）房地产交易的标的价值大，交易的成败和安全对当事人的影响较之普通商品的影响大。 （２）房地产交易的标的具有固定性。 （３）房地产交易的主体具有广泛性。 （４）房地产交易的手续较之一般商品交易复杂。在交易过程中，通常需要中介服务机构和专业人员的介入，并且要完成房地产所有权的转移还需经过登记等程序。 （５）房地产交易的社会性。房地产交易无论以何种形式出现，都会涉及土地