房地产法学第六章　房地产开发法律制度.pptVIP

（１）在城市规划区内，房地产开发项目建设工程的选址和布局必须符合城市规划的要求。建设工程的设计任务书报请批准时，必须先取得城市规划行政主管部门的选址意见书。否则，开发项目就不能立项，房地产开发就无从谈起。 （２）在城市规划区内进行房地产开发建设需要使用土地时，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计文件，核发建设用地规划许可证。用地者在取得建设用地规划许可证后，方可向人民政府土地管理部门申请用地。 （３）在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，也必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出规划设计要求，核发建设工程规划许可证。 （４）对城市规划区内的建设工程进行检查和验收。城市规划行政主管部门有权对城市规划区内的建设工程进行检查，保证其符合规划的要求。被检查者有义务如实提供情况和必要的资料。同时，城市规划行政主管部门还通过参加城市规划区内重要建设工程的竣工验收及行使处罚权，来保证城市规划的实施。 四　房地产开发用地管理 （一）房地产开发用地计划管理 为了贯彻十分珍惜和合理利用土地的基本国策，促进国民经济和社会的长期稳定发展，综合协调和统筹安排各种用地需求，保证国家重点建设项目用地，制止乱占滥用土地，１９８７年起我国开始对建设用地实行计划管理。１９８７年正式编制并下达了第一个全国性的土地利用方面的计划，即全国非农业建设占用耕地年度计划。随着１９８７年《建设用地计划管理暂行办法》的实施，我国的建设用地计划管理制度得以确立，并在此后的实践中不断得到完善。 １．土地利用计划 土地利用计划是国家根据土地利用总体规划和国民经济发展计划，对一定时期的各项用地数量所作的具体安排。目前我国的土地利用计划有以下几种分类： （１）按土地利用计划分，可分为土地开发计划，土地复垦计划，土地使用权出让计划等。 （２）按土地计划的调控程度分，可分为指令性计划和指导性计划。目前，我国实行的非农业建设占用耕地计划就属于指令性计划，而非农业建设占用非耕地计划则属于指导性计划。 （３）按土地利用职权计划分，可分为长期计划、中期计划和年度计划。 ２．建设用地计划 建设用地计划是土地利用计划的一种，它是国民经济社会发展计划的组成部分，是国家加强土地资源宏观管理，实行建设用地总量控制的重要措施，也是建设用地审批的重要依据之一。 ３．建设用地计划对房地产开发用地的限制 根据国家规定，国家建设项目的用地，必须有按照规定程序批准的设计任务书或其他批准文件，方可申报当年用地计划；只有按照规定程序批准的初步设计或其他批准文件，才能纳入年度用地计划。房地产开发用地一般都属于建设用地而且用地数量通常比较大，自然要符合国家土地利用计划管理的要求，并纳入当地的土地利用年度计划。尽管房地产开发用地的使用权依法应以出 （二）房地产开发建设用地管理 １．房地产开发建设用地使用权取得方式 根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发用地应当以出让方式取得土地使用权；但是法律、法规规定可以采取划拨方式的除外。由房地产开发建设项目的性质所决定，房地产开发用地取得土地使用权的方式应是出让方式，划拨方式只在特定条件下适用。 ２．房地产开发建设用地的审批 房地产开发建设用地的审批，必须符合国家有关法律的规定，必须严格执行土地利用规划和年度计划。 （１）房地产开发企业通过出让方式取得土地使用权的，人民政府土地管理部门要会同城市规划、建设及房产管理部门，共同对出让的地块、用途、年限和其他条件拟订方案，然后报有批准权的人民政府批准。 （２）人民政府对征用或使用土地的审批，主要是以土地利用规划和年度土地利用计划为依据，对符合土地利用总体规划和年度土地利用计划的房地产开发项目用地予以批准，对不符合规划或计划的用地不予批准。不经人民政府依法批准，国有土地使用权不能出让或划拨。 （３）出让土地的审批权限。 ３．房地产开发用地的使用 房地产开发企业在依法取得土地使用权之后，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。否则，将依法承担法律责任。根据《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定，土地使用权出让合同约定的动工开发期限满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工延迟的除外。这一规定为房地产开发用地的使用，严格执行城市土地利用规划和土地利用计划提供保障。 五　环境保护法对房地产开发的要求 依照《中华人民共和国环境保护法》的规定，“环境”是指大气、水、土地、矿藏、森林、草原、生物、风景游览区、自然保护区和生活居住区等。房地产开发建设活