房地产法学第四章　房屋所有权法律制度.pptVIP

* 出版社 社文分社 房地产法学 第四章　房屋所有权法律制度 第一节　房屋所有权概述 一　房屋所有权的概念 房屋所有权是指房屋所有人在法律规定的范围内对房屋所享有的占有、使用、收益和处分的权利。值得注意的是，在很多法律文件和实际生活中人们同时使用了“房屋产权”一词。 二　房屋所有权的法律特征房屋作为不动产，在财产关系中极为重要，由于我国的特殊国情和社会制度，房屋所有权与其他财产所有权相比较更有独特的法律特征。 （一）房屋所有权与土地使用权是不可分离的房屋是典型的不动产，必须依附于土地而存在，不能与土地分离。具体依据与法律规定已在第三章第一节介绍，本处不再赘述。 （二）房屋的所有权主体和土地所有权主体通常是分离的 我国实行土地的社会主义公有制，《宪法》和《土地管理法》都明确规定，我国的土地为国家所有和集体所有，任何个人不享有土地所有权，但是土地使用权可以依法转让，除了依法划拨国有土地使用权的以外，都实行有偿使用。 （三）房屋所有权具有本源性和可回复性 房屋所有权是房屋其他物权的原权，在房屋所有权上可以设立房屋抵押权、房屋租赁权和房屋典权等，没有房屋所有权与其权能的分离，就不可能产生这些他物权。 （四）房屋所有权时效具有复杂性 所有权在理论上具有永久性，并无时效的限制，只要依法取得，就受法律保护。然而在我国实际生活中，情况就较为复杂了。我国立法中没有关于对农村和城市私房所占土地使用权存在年限的规定，实际上，这两种房屋所有权主体对宅基地的使用权具有永久性。因此，国有房屋和基于宅基地使用权而建设的房屋，其所有权具有永久性。 （五）房屋所有权需要进行法律公示 房屋作为典型的不动产，其存在和变动需要以登记为公示方法。登记主要有初始登记、变更登记、他项权利登记和注销登记。 三　房屋所有权的类型 对房屋所有权可以根据不同标准分类并加以管理。 （一）根据房屋所处地理位置和适用法律规则的不同分类 根据房屋所处地理位置和适用法律规则的不同，可以分为城市房屋所有权和农村房屋所有权。城市房屋是指坐落于城市、县城、工矿区和建制镇的房屋，农村房屋是指坐落于广大农村、包括未设建制的村镇的房屋。 （二）根据房屋所有权主体的不同分类 根据房屋所有权主体的不同，可以分为国家房屋所有权、集体房屋所有权和个人私有房屋所有权。国家房屋所有权的处分必须经过国家主管机关特别批准并征得当地房产管理部门的同意。这类房屋所有权根据管理者的不同又可分为直管公房所有权和自管公房所有权，前者指由各级房产管理部门直接代表国家行使的国有房产所有权，后者是指由机关、团体、企事业单位实行经营管理，在进行所有权登记时，一般将经营管理者登记为所有权人。 （三）根据房屋所有权权能的不同分类 根据房屋所有权权能的不同，可以分为完全的房屋所有权和受限制的房屋所有权。完全的房屋所有权就是通常意义上的房屋所有权，包括了占有、使用、收益和处分的全部权能。受限制的房屋所有权是指所有权的权能受到限制，不能完全享有全部权能，特别是收益权能和处分权能受到限制，有学者也称之为“住房有限产权”。 （四）根据房屋所有权主体数量的不同分类 根据房屋所有权主体数量的不同，可以分为房屋的单独所有权、房屋的共同所有权和房屋的区分所有权。房屋的单独所有权的特征在于一个所有权，一个权利客体，一个权利主体。 第二节　房屋共有与相邻关系 一　房屋共有 （一）房屋共有的概念和特征 房屋共有是指两个以上的权利主体对同一房屋共同享有所有权。两个以上的权利主体称为共有人，因共有房屋而产生的各个共有人之间的权利义务关系，称为房屋共有关系。 （１）房屋共有关系只能发生在有限主体之间，不是所有权主体的组织之间不发生共有。 （２）在权利形态上，房屋共有只存在一个所有权，但有两个以上的所有权主体，在房屋所有权登记时仅载明共有事实，写明共有人，分别对共有人颁发内容相同的所有权证书。 （３）房屋共有的客体既包括不可分割的房屋，又包括可以分割或划分为相对独立的单元的房屋。也即既可以是一间房屋或一套房屋，也可以是许多独立的房屋。 （４）房屋共有在权利内容上具有对内对外的双重权利义务。房屋共有的内部关系是各共有人作为相对独立的权利主体，都是共有房屋的所有权人，对共有房屋共同享有或者按份享有权利义务关系，对共有房屋为处分行为时，各共有人应当依法或依约，共同协商决定，否则将承担相应的法律责任。 （二）房屋共有的种类 根据房屋共有人权利义务的不同，可以将房屋共有关系分为按份共有和共同共有两类。 １．按份共有 房屋按份共有是指各共有人分别按照既定的份额，对房屋分享权利、分担义务的共有关系。其基本特