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房地产行业分析 二次政策调控力度空前 房地产市场危机四伏 ——2010 年三季度中国房地产业季度分析报告 天晓宏观经济与产业研究所 2010 年 10 月 26 日 天晓房地产行业研究组 房地产开发投资增速逐步回落，但仍然处于历史高位。前三季度，全国完 成房地产开发投资 33511 亿元，同比增长 36.4%，增幅比前八个月降低 0.3 个 联系人：陈月 百分点，较去年同期增速提高 21 个百分点，仍然处于历史高位。 010 cheny@ 房屋新开工面积增速降幅不大，预计四季度出现拐点。前三季度，商品房 新开工面积同比增长 63.1%，增速较 1-8 月回落 3个百分点，较 09 年全年加快 服务热线： 010 50.6 个百分点。值得注意的是自 09 年底以来大幅提高的新开工项目将会在第 四季度陆续产生供给，届时供给冲击将与逐步显现的房产调控政策效应一起对 服务邮箱： 房价产生叠加影响，同时，房地产行业的拐点将会在第四季度出现。 service@ 房地产开发到位资金增速逐步回落，个人按揭贷款资金规模急剧下降。前 三季度，房地产开发企业本年资金来源 50504 亿元，同比增长 32.5%。增幅较 上半年降低 13.1 个百分点，比一季度降低 28.9 个百分点。这表明房地产开发 企业的现金流在房产新政与银行贷款新规的双重巨大压力下已经出现资金紧张 现象。其中，个人按揭贷款 6391 亿元，同比增长 19.6%，增幅较上半年大幅下 降 40.8 个百分点。 房价同比涨幅逐步缩小，环比处于波动状态。9月份，全国 70 个大中城市 房屋销售价格同比上涨 9.1%，涨幅比8 月份缩小0.2 个百分点。环比在前4 个 月相对稳定的基础上，9 月出现上涨 0.5%。其中新建住宅销售价格同比上涨 11.3%，环比上涨 0.5%。 本次调控力度空前，面对危机四伏的房地产市场，我们认为，在四季度， 如果房价仍然逆势上涨，势必加快房产税等更严厉的调控措施出台，加快房屋 向其最重要的居住属性的回归。随之而来，央行在时隔三年再次上调存贷款基 准利率，对房地产市场来说无疑又是一记重拳。9 月份一线城市房地产市场出 现的量价齐升的现象，在多个城市出台房地产限购令这一背景下，上调贷款利 率将通过市场手段进一步抑制购房需求，达到遏制房价上涨的效果。从目前市 场物价走势看，不排除央行在年内还有加息的可能，势必对抑制市场房价形成 更大压力。 房地产 行业分析 距 4．17 房地产新政出台已有半年时间，在这半年时间里，房地产市场起起落落，虽然总体上来说房价疯涨 的局面初步得到了遏制，但是中间个别时段出现反弹。由此，二次调控政策，央行加息接踵而来。本文对房地产 行业三季度的资金、销售、土地和房价等方面的变化逐一分析，收集解读近期来的政策变化并作出预判。 一、房地产开发投资快速增长，但增速出现回落 房地产开发投资增速逐步