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2009 年9 月 北京新开楼盘市场分析报告 地产中国研究部 NP0909PK14DEMO1312 2009 年 9 月 北京新开楼盘市场分析报告 编者按：继 8月开盘量增长后，9月市场开盘量也同样热闹。特别是 9月初即将举办的秋季 房展交易会，已明显感受到北京地区和北京外区域项目的入市步伐。虽然开盘量保持高量， 但从项目入市的价格看，高价入市项目所占份额明显居高，因此，也影响到市场的整体成交 量。从北京房地产交易网的成交数据看，8月份成交量已明显回落，下滑幅度近 6%。 地产中国研究部 马兰 一、新开盘市场特征 1、公寓物业入市增多 价格居高 一直以来，每月开盘物业中普通住宅占比份额最高，这也是由于市场需求较高。不过， 从本月入市的公寓物业中，可以明显看出，多集中在精装修、产权仅 40 或 50 年的酒店式公 寓，如火神庙商业中心、合立方、中海城·紫鑫阁、CRD 银座等一批公寓项目，受年青白领 和新婚夫妇的喜欢。这主要是由于这些项目户型相对较小，置业者所承担的总额费用相对较 少，且商住两用的投资型物业，在金融危机影响下，个人创业的机率也越来越多。所以，在 投资心理的影响下，置业者购房压力既可以得到一定缓解，又能居住办公。 2、纯新盘入市逐渐增多 屯三里、合生·世界村、CRD 银座、香悦四季、贡院 9号、第三区、中景·江山赋等近 13 个纯新项目的入市，丰富了置业者的选择需求。不过，由于今年市场整体回升速度的加 快，使大部分新项目或老项目后期都延迟公开价格，对整体价格增长还是起到了一定影响。 由于 9、10 月份都是开发商看重的销售黄金季，所以一些同区域的项目中，能明显感受到开 发力度的加快，以早期入市争夺客源。 3、五环外项目主角优势明显 由于四环内批地量减少，五环外置业已成为发展趋势。特别是从每月新盘入市的项目看， 多集中在五环外。本月开盘的项目中，已超过半数的项目都集中在五环外，海棠公社、橡树 湾、北京新天地、瑞雪春堂、亿城·西山华府、北京华贸城、珠江拉维小镇、合立方、金汉 绿港等项目的入市，已成为北京楼市新增供应的主力地带，而价格上都以超万元居多，说明 市场整体房价还是在持续攀升。特别是北京内房价的持续升高，五环外这些远郊区县的价格 优势就更加突显，这也就成为许多置业者购房的首选，通常二次置业在远郊区县选择的比例 明显居高。 二、本月新盘整体概况 从近期市场的推盘情况看，入市量已连续两月达到了最高量，销售价格也逐渐增高，特 别是老项目，每月推盘的价格平均增涨 500 ～1000 元/平方米，可是随着价格增长的同时， 从成交量也可以看出，实际成交却出现了回落，据房地产交易管理网公布的成交数据显示， 从 4月份到 7月份，成交量都在 17000 套以上，而 8月份出现下滑，这也反映出当前市场的 变化，由于价格连续增长，置业者不得改变买房计划，从而成交量出现下滑。在购买需求强 劲的市场，低价项目是置业者最看中的，而这部分的成交也是最高的。 由于目前高端住宅入市较多，带动了整体市场房价回升，随着这种高房价项目的相继入 市，也能明显感受到置业者购买力下降，毕竟几百万一套的房子，不是一般置业者能承受的。 从本月开盘项目看，住宅、公寓占比份额最高，别墅开盘量明显回落，特别是一些“类别墅” 入市的增多，也带动了价格增长。整体看，本月超过 20000 元/平方米的项目多在一些大开 发商和地段好的项目上，如招商地产开发的公园 1872，价格 26000 元/平方米；远洋地产开 发的远洋·万和城，价格 30000元/平方米；中粮地产开发的大悦公寓，价格 25000 元/平方 米；京茂地产开发的屯三里，价格 30000～40000 元/平方米等，拉升了市场整体价格增涨。 三、本月新开盘项目区域分布 从本