2010中国楼市高位运行(中原地产).pdfVIP

RRR2009 年 12 月10 日 中原地产研究中心 2010 ，中国楼市高位运行 目录 2009 ，在宽松的货币政策及一系列救市政策的刺激下，因全球金融危机而陷入低谷的中国楼 1．前言 市，经历了短暂的调整之后，奇迹性反弹。 2．融资重启 标杆房企借势扩张 中国楼市的再次繁荣，成为了2009 中国经济快速复苏的重要引擎，前三季度房地产开发投资 对 GDP 的贡献率高达 38% ，超过历 平均水平。然而，这也更加凸现了我国经济发展现阶 3. 政企合力 土地市场热度不减 严重存在的结构性问题。尽管刚结束的中央经济会议已明确未来经济发展方向为结构性调整， 4. 格局变化 一手住宅高位波动 但房地产的支柱地位在近期将依然举足轻重。城市化进程的提速，工业化的升级，这实际上使 得整体支撑中国房地产市场发展的基本要素获得进一步的加强。因此，我们认为，未来一年对 5. 政策微调 二手住宅稳中有升 房地产业的扶持政策将可能有选择性的微调，但基于2010 央行继续实施适度宽松的货币政策 6. 价值隐现 写字楼平稳筑底 的基调已定，整体市场仍将保持活跃，依然高位运行。 7．附录 2010 年房地产市场趋势与预测 （一） 资金依然宽松 楼市高位运行 2009 年房地产市场十大关键词 2009 年房地产市场发展特征表 （二）政策面临微调 市场结构变化 2009 年主要房地产政策一览表 （三）城市化进程提速 二三线高潮爆发 2009 年相关城市建设一览表 作者： 程 澐 张海清 刘 渊 许 萌 陶 琦 易 虹 瞿安新 季 峰 许 芹 庄 巍 李铁琦 吴维娜 1 （一） 资金依然宽松 楼市高位运行 2007 、2008 、及2009 ，中国楼市两兴一衰的跌宕起伏，可以看到基本面并未发生 质的变化，关键性的影响因素是融资环境及资金的流动性。在上升周期中，资金的流动性对 市场的短期走向起到了关键性作用，实为市场的发展源泉和动力。在资金流动性旺盛的情况 下，对于房地产开发企业而言，融资顺畅促进其扩张及投资开发，从而带动土地市场的活跃、 开发建设市场的繁荣；而对消费者而言，信贷宽松刺激投资性需求入市，进而助燃成交氛围， 加大市场的活跃。反之，若流动性严重不足，企业则收缩战场、减少开发，而消费者亦将观 望，市场顿陷萎靡。 通过对比我国近 货币供应量与房地产开发、销售情况的关系，可以清晰地看到，随着货币 供应量的起伏变化，房地产开发投资和销售亦同步变化，其中销售市场更为敏感，变化更为 显著。这一关系在过去的 2007-2009 三 内，呈现出经历了明显的三个阶 ——增长期 （2007 1- 10 月）、增速回落期 （2007 11 月-2009 1 月）、快速反弹期 （2009 2 月-2010 ）。 增长期（2007 年1- 10 月）：货币供应量稳步增长，平均增速为21% ，相应地，房地产开发 投资和销售亦保持较高的增长速度，平均增速均达29% ，但销售增长的波动更大。 增速回落期（2007 年11 月-2009 年1 月）：2007 底 ，随着信贷政策的收紧，货币供应 量增速放缓，由2007 10 月的22%下降至2009 1 月的6.7%。在此期间，房地产开发 投资增长亦呈减速，由2007 10 月的39%回落至2009 1 月的5%。而销售面积增速波 动更为显著，由2007 11 月的24%回落至2009 1 月的负5% ，其中2008 11 月为 负33%。 快速反弹期（2009 年2 月-2010 年）：2008 底货币政