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2009青岛地产年度报告 【2009青岛地产年度报告】 一、综述：土地政策才是奔向美好愿景的通途 二、回顾2009年房地产政策 三、看似最不确定的时机已确定 A：2009年度青岛房地产市场成交套数分析 B：2009年度青岛房地产市场成交金额分析 C：2009年度青岛房地产市场成交面积分析 四、看2009，望2010 【市南区】：位置之外的其他元素只是锦上添花 【市北区】：多点带面的模式仍是发展思路 【四方区】：2010年，属于四方区的一年 【李沧区】：城市化冲击原始生活情态 【崂山区】：高端定位、整体设计思路成型 【城阳区】：出现任何市场性巨变都不足为奇 【开发区】：有理由对开发区抱有希望 【五市】：胶南市、胶州市、即墨市、平度市、莱西市 五、结语：未来城市不只是一个居住城市 2009青岛地产年度报告 ——未来城市不只是居住城市 □王帅 2009年青岛房地产市场运作正常，既是全国房地产市场宏观环境复苏并高涨的微观细分，也是经受巨变后自我调节发展的具体呈现。 抛开房价上涨，单从成交量判断，青岛房地产市场在2009年的运行比预想的要好，及至2009年下半年，过程超乎所有人的预设判断。交易量和房价迅速成正比，随着交易量上涨，房价也水涨船高。应了莫泊桑那句话，一切都不会比你想象的糟。 一、综述：土地政策才是奔向美好愿景的通途 2009年房地产交易市场的小阳春到来后，青岛房地产市场渐次升温，冰凉寒意的青岛房地产市场开始喘息并迅速积累力量发力。于是，购房者买涨不买跌的心态再次与市场节奏契合，刚性需求大面积爆发，有些在售项目甚至不得不加推房源。 房地产市场回暖并重新热血沸腾需要感谢的不只是中央政府基于社会稳定的大力调控、地方政府基于诚实经营的紧密配合和购房者基于刚性需求的积极主动，还有市场本身，换言之，经受房地产市场大规模遇冷，房地产开发商以及相关部门也都借此有所深思，把居住品质、绿色环保、节能减排纳入房地产开发的过程中。 综观国务院、住建部、国土资源部、发改委、央行对房地产市场的综合调控，大致概括为三个方面：即货币政策、财政政策、土地政策。货币政策最为具体，也直接影响所有购房者，无论是商品房贷款利率、首付款比例还是第二套住房界定，都能够在最短时间内发挥效力，从而在2009年初房地产市场彷徨不定前景不明时给予快速支持；财政政策更侧重部分购房群体，二手房转让营业税免征时限从5年到2年再恢复到5年，显然考虑到了打压与扶持的结合；土地政策最为宏观，先是作用在开发商身上，首次缴付占全部土地出让价款的比例影响着开发商拿地的规模和开发的速度，经过这根杆儿再传递到购房者身上。 2000-2009年房地产企业获得国内贷款及其增长率 具体到青岛城市本身，2008年尾和2009年初针对振兴房地产市场所做的政策刺激多半是从上而下贯彻中央政府的宏观政策，较为轻便落地。货币政策和财政政策并不是地方政府对房地产行业振兴、刺激的主要方式，究其根本，从土地政策（即城市整体规划、改造）上做的考量才更直观更快速影响本地房地产市场。 具体政策产生具体的作用，也就无怪乎为什么货币政策能够直接影响房价以及房地产交易量却不能影响购房者的购买能力。简单的解释就是，房价高与能不能买起房是两回事提高首付和利率房价会降一些但人们更买不起房货币政策：保持适度宽松货币政策的连续性和稳定性财政政策：二手房转让营业税免征时限从2年恢复到5年土地政策：首次缴付比例不得低于全部土地出让价款的50%◆　2009年1月1日，1951年8月8日由原政务院公布的《城市房地产税暂行条例》自2009年1月1日起废止。自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。◆　2009年1月3日四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。◆　2009年4月24日住房和城乡建设部、监察部重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。◆　2009年5月25日最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。两部司法解释涉及了建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题，包括业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、车位和车库纠纷的处理、住改商纠纷的处理、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理等。 这两部司法解释，是从“民生”概念出发，对普通业主权利的一种强调，于2009年10月1日起施行。◆　2009年5月27日国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最