世联广东广州临江国际富来好大厦营销执行报告.ppt

1 富来好项目定位细化及营销执行报告 索引 背景介绍 项目基本情况介绍 市场分析 客户分析 SWOT分析 项目定位 产品定位 客户定位 价格定位 营销攻略 形象攻略 产品攻略 展示攻略 销售物料 推广攻略 促销建议 攻略总控图 附件 背景介绍 ——项目基本情况介绍 项目基本情况介绍 地理位置： 东山区沿江路与德政路交界处 经济技术指标 总用地面积：918m2 总建筑面积：6623m2 工程进度：已封顶 楼层总数：20层 2~20层平均层建筑面积：331m2 项目四至 背景介绍 ——市场分析 2001-2003年广州市写字楼一、二手成交量走势 2001-2003年广州市写字楼一、二手成交均价走势 2004年广州市写字楼市场供求两旺 从时间发展趋势来看 未来写字楼供应量将明显加大，市场关注度因此提升，竞争加剧，差异化竞争成为寻求出路的重要方法之一 从成交量看，一二手成交量势均力敌，但从价格上看，一二手的成交价差距甚远 广州市在售写字楼项目分布 在售写字楼项目价格对比 在售写字楼项目基本情况对比 在售写字楼项目基本情况对比 在售写字楼项目主要客户类型对比 一手竞争对手市场小结 价格： 市场价格：7000~8500元/平方米 参考项目价格：7000~7500元/平方米 区域分户面积：100~150平方米 月消化量：1000~2000平方米 主要客户类型：制造业公司 档次： 以住宅改写字楼的项目为主，实用率优势比较明显，管理费低。但所支撑的价格不高 项目所在区域写字楼分布 项目所在区域写项目租金对比 项目所在区域写字楼基本情况对比 项目所在区域写字楼主要客户类型对比 项目所在区域写字楼租赁市场小结 区域内写字楼租金和出租率稍低于其他非商务中心区域 租用面积：100~200和500平方米左右 现在使用的写字楼使用成本普遍较高，但有明显向低走趋势 高品质和高性价比的项目受市场追捧 本区域的写字楼租户主要是制造业个服务业的公司居多 市场分析总结 一手供应量即将出现井喷，主要集中在商务中心区 写字楼一手价格有明显下调 在售项目以住宅改写字楼和类乙级居多 区域写字楼所能支撑的租金和出租率普遍偏低 低使用成本成为新写字楼的发展趋势，包括低管理费和非中央空调 索引 背景介绍 项目基本情况介绍 市场分析 客户分析 SWOT分析 项目定位 产品定位 客户定位 价格定位 营销攻略 形象攻略 产品攻略 展示攻略 销售物料 推广攻略 促销建议 攻略总控图 附件 客户分析 客户访谈前提介绍 客户访谈 访谈数量：30个 访谈对象要求：在非商务中心区域租用或购买写字楼的客户 专家访谈 访谈数量：2个 访谈对象要求：在广州市从事写字楼的相关工作时间超过3年 客户访谈结论 租户选择不购买写字楼主要原因 行业限制 公司稳定性 资金积累 有可能考虑购买沿江路区域写字楼的客户主要是因为 价格 景观 便利（老城区） 有购买需求的客户，购买面积是租用面积的1.5~2倍 索引 背景介绍 项目基本情况介绍 市场分析 客户分析 SWOT分析 项目定位 产品定位 客户定位 价格定位 营销攻略 形象攻略 产品攻略 展示攻略 销售物料 推广攻略 促销建议 攻略总控图 附件 SWOT分析 SWOT分析 索引 背景介绍 项目基本情况介绍 市场分析 客户分析 SWOT分析 项目定位 产品定位 客户定位 价格定位 营销攻略 形象攻略 产品攻略 展示攻略 销售物料 推广攻略 促销建议 攻略总控图 附件 项目定位 ——产品定位 330m2是否挖掘项目价值最大化的方法？ 一手写字楼市场 一手竞争参考项目供应面积集中在100~150平方米 客户实际需求有相当部分是选择两套连通使用 即客户实际需求的面积平均在300平方米左右 结论：330平方米的面积分布和市场具有一定契合度 写字楼租赁市场 写字楼租赁市场上，平均租用面积主要集中在100~200和500平方米左右 根据客户访谈，为预留发展空间，租客买写字楼的需求面积，一般是现租用面积的1.5~2倍（具体访谈内容将在客户定位部分做详细介绍） 330m2是否为项目价值最大化的体现？ 从产品本身特征看330平方米整层出售将更利于挖掘物业价值的最大化，降低成本 从市场看330平方米的间隔是存在市场需求 项目定位 ——客户定位 产品引导客户 一线江景 330平方米整层出售 位于非商业中心区 低管理费 18套可销售单位 目标客户特征 公司已经有一定的资金积累，考虑置业长远降低成本 对使用成本比较敏感 希望通过购买写字楼提升公司形象和体现实力 对老城区有一定的钟情度 这样的产品卖给谁？ 在周边办公的公司 以制造业和服务业为主 公司规模中等，现租用写字楼面积在200m2左右 公司处于发展中阶段，对公司发展前景乐观 公司发展年龄在5年