里程碑节点标准要素、执行与反馈.pptVIP

                      主体预售条件 定义：区域内所有楼栋达到当地政府（房管）部门要求办理预 售的工程形象条件 作用：办理预售许可证的必要条件。 注意事项： 1、此节点有地区特点，不同地区可以办理预售的工程形象进度有 较大差异。 2、此节点以区域内施工楼栋达到预售条件的最晚时间为完成时间。 第一章 里程碑节点标准 当前第31页\共有51页\编于星期五\13点 主体预售条件 案例分析 某区域楼栋共3栋，预售结构楼层为20层，其中A楼栋达22层，B 楼栋达20层，C楼栋达18层，核定主体预售条件：（A+B+C）平 均楼层达20层，是否按达成此节点计？ 第一章 里程碑节点标准 当前第32页\共有51页\编于星期五\13点 预售许可证 定义：取得政府房管部门颁发的商品房预售许可证 作用：影响项目开盘、销售业绩的最直接因素 注意事项： 1、此节点完成时间以取得预售证之日计。 2、若项目分期分区较多，不能以一个区的证件取得代替整期节点 完成。 3、在项目开始进行报建前，应提前规划报建分区及分期，并与项 目运营节奏（销售）相匹配。 第一章 里程碑节点标准 当前第33页\共有51页\编于星期五\13点 预售许可证 案例分析 某项目原计划10月开盘，因预售许可证一直未获取，至11月17 日，项目无证解筹，存很大风险！ 某项目原计划9月22日开盘，因预售证取证延迟，至10月24日 节点完成，开盘时间整整延误1个月！ 第一章 里程碑节点标准 当前第34页\共有51页\编于星期五\13点 开盘 定义：指区域楼栋正式推向市场的动作，含开盘当日的重大活 动及客户开始认购或签约 作用：是房地产开发项目获得收入的起点，是获得市场认可的 标志性动作。 注意事项： 1、此节点含两个要素：开盘当日重大活动、客户认购或签约。 2、在项目开始进行销售前，应提前规划销售区期，并与项目开发 节奏（施工、报建）相匹配。 第一章 里程碑节点标准 当前第35页\共有51页\编于星期五\13点 主体结构封顶 定义：区域楼栋最顶层混凝土浇筑完成 作用：标志项目主体结构工程的完成 注意事项： 1、此节点以区域内施工楼栋达到结构封顶的最晚时间为完成时间 2、此节点不含屋面构件等施工范围完成，仅指结构封顶。 第一章 里程碑节点标准 当前第36页\共有51页\编于星期五\13点 主体结构封顶 图片示意 第一章 里程碑节点标准 当前第37页\共有51页\编于星期五\13点 外架拆除 定义：指区域楼栋主体脚手架全部拆除 作用：标志外墙施工基本完成，室外园林管网进入大面积施工 注意事项： 1、此节点以区域内施工楼栋外架拆除的最晚时间为完成时间。 2、一般情况下，此节点应以外墙保温、防水、装饰及铝合金施工 完成为前提条件。 第一章 里程碑节点标准 当前第38页\共有51页\编于星期五\13点 外架拆除 图片示意： 第一章 里程碑节点标准 当前第39页\共有51页\编于星期五\13点 竣验备案 定义：取得政府监管部门（档案馆）颁发的竣工验收备案证明 作用：标志项目工程的基本完结，是入伙的必要条件 注意事项： 1、此节点应以工程各单项验收完成、竣工资料齐全为前置条件。 2、若项目分期分区较多，不能以一个区的竣工验收备案代替整期 节点完成。 3、此节点完成时间以取得竣工验收备案证明之日计。 第一章 里程碑节点标准 当前第40页\共有51页\编于星期五\13点 竣验备案 图片示意： 第一章 里程碑节点标准 当前第41页\共有51页\编于星期五\13点 集中入伙 定义：区域内楼栋集中正式移交给小业主的动作，含入伙当日 的重大仪式及客户开始进行房屋交接手续 作用：标志着物业户内责任由开发商移交给小业主，是财务销 售收入利润结转的标志 注意事项： 1、此节点含几个要素：入伙公告、入伙通知书、入伙当日重大仪 式、房屋交接手续。 2、此节点以首户业主开始办理房屋交接手续当日为此节点完成时 间。 第一章 里程碑节点标准 当前第42页\共有51页\编于星期五\13点 集中入伙 图片示意： 第一章 里程碑节点标准 当前第43页\共有51页\编于星期五\13点 小结： 明确集团管理19里程