2012年长沙某商业项目策划提案报告.pdf

长沙 2012年 策划提案报告 1 目录 第一部分：项目市场调查分析 第二部分：项目主题定位 第三部分：项目销售策略与操作 第四部分：项目招商策略 第五部分：项目营销推广思路 第六部分：项目风险分析及价值评估 2 第一部分、项目市场调查分析 一、城市区位及地位分析 1、长沙市作为湖南省的政治、经济、文化、商贸、旅游中心，是中南地区 重要的资金，技术，原材料集散地和交通枢纽。全市现辖芙蓉，天心，岳麓，开 福，雨花五区和长沙，望城，宁乡三县及浏阳市总面积1。18万平方公里，人口 613万，其中城区面积556平方公里，人口199万。 2、享受着“9＋2泛珠三角”的区域联动发展：长沙是“泛珠三角”的一分 子，属中西部地区发展较快的地区之一，2002年在全国265个地级以上城市中， 综合实力由1998年的19位跃居12位。 3、核心交通与辐射功能。长沙是湘鄂赣三省和东南沿海、长江沿岸、大西 南出海通道三个经济产业带的结合部，从长沙至广州走京珠高速公路只要6.5小 时，铁路仅8小时，乘飞机不用1小时，拥有良好的水陆空的交通优势，具有极 强的周边辐射能力和带动功能。 4、在“长、株、潭”一体化发展空间体系中，形成了以长沙为中轴的发展 格局，随着经济的一体化与城市版图的倍性扩大，长沙的城市竞争力和区域竞争 力将将进一步提升，而城市一体化的规划将吸引周边城市使长沙成为中部区域的 “消费磁场”。 5、消费能力空前高涨。随着经济的发展和人民生活水平的提高，城市居民 的消费指数全面提升，2004年，长沙GDP总量已突破1000亿元大关、全部工业 总产值突破 1000 亿元大关、社会消费品零售总额突破 500 亿元大关、城市居民 人均可支配收入突破10000元大关、众多具有标志性意义的“关口” 在2004年得 以跨越。 从人均数来看，全年城市居民人均可支配收入11021元，同比增长11.0%，， 城市居民人均消费性支出9032元，同比增长8.4%。城市居民恩格尔系数为33.4， 同比上升1.8个百分点。 3 小结： 长沙具有区位优势、人才优势、成本优势和品牌优势。经过三次发展机 遇，长沙已步入工业化的扩张期。在这一发展态势下，城市化明显加快，外 源型经济水平继续提升，内源型经济加速发展，这使得城市人口、消费能力、 品牌意识都将得到全面的提升。同时，作为中部中心城市和旅游大省，长沙 吸引外来投资与旅游的机率很大，成为高消费的重要组成部分。 二、项目商业市场分析 社会经济和房地产发展，必然导致城市的扩张、旧城的改造，令整个商业市 场面临重新洗牌的格局。在这一轮洗牌中，长沙的商业市场格局获得了新的调整， 并促使其进入了新一轮的竞争格局，规模化、规范化、专业化成为新一轮竞争的 主题。 2．1 城市大型商业市场分析 2.1.1 “超大经济圈”助力商业地产 近几年，长沙经济发展迅速，人均收入的持续增加和人均消费的同比增长， 推动了一些成熟商圈的形成。《长沙市城市商业网点布局规划》以长沙市为中心， 立足1小时商务圈，辐射株洲、湘潭等周边城市，重点发展电子商务、物流配送、 连锁经营、国际合作等业态，同时注重文化特色。由此，长沙商业的消费者已不 仅仅是本市的200万人口，而是长株潭一小时经济圈内。在这个庞大的经济圈内，