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法律视野中房地产金融创新 　　[摘要] 近年房价大幅上涨，百姓难以承受。政府宏观调控政策频出，但收效甚微。房地产金融创新能辅助政府圆百姓住房梦，实现住有所居的社会目标，本文从法律角度对此进行研究。首先介绍房地产现状和住房抵押贷款证券化的理论、已有实践，进而分析其对降低房价、保障住房的重大意义，然后结合我国现行法律，找出二者的冲突，在此基础上提出实施这一创新的法律架构建议。 　　[关键词] 房地产 金融创新 法律 　　 　　近些年房地产业发展迅速，房价非理性大幅上涨，百姓难以承受。政府为促进房地产业又好又快发展，在尊重市场调节的基础上，大力推出各种调控政策。但收效不明显，房价依然一路高歌。针对这一残酷现实，经济界通过论证分析普遍认为，一种金融创新工具―住房抵押贷款证券化能承此大任，并有成功实践范例。然而法律界对这一新生事物的研究相对滞后。本文对此做出努力，以期住房抵押贷款证券化制度的发展与完善，辅助政府圆百姓住房梦，实现住有所居的社会目标。 　　一、房地产市场现状 　　1.房地产市场的发展 　　近年来什么市场的发展最让你关注？如果就这个问题向普通大众做一个调查，大多数人的回答一定是房地产市场。的确，近年来房地产市场的发展，尤其是房价的一路攀升牵动了太多人的神经，让包括政府高官在内的各层次人群揪心摄魂。因为毕竟安居才能乐业，乐业才能和谐，住有所居不仅是每一个百姓的梦想，同时也是国家发展的目标。但1998年房改以来，尤其是从2003年至今，房价像断了线的风筝一样的房价越飞越高。其涨幅之大让老百姓望房兴叹，买房之梦渐行渐远；其涨幅之大让房产商喜出望外，千万富翁层出不穷；涨速之快让政府措手不及，调控手段接二连三；但目前的现实是政府调控声声紧，房价依旧笑东风。在北京、上海等一线城市，万元、数万元以上的房价已不再罕见。工薪阶层辛苦一年即使不吃不喝也买不了几平方房子，尽管如此，2007年的房价依然上涨。虽偶有房价下跌，拐点即将出现之说，但很快又被涨声淹没。据统计，2007年1～7月全国大中城市房屋销售价格同比上涨5.6%～7.5%，而11月???国70个大中城市房屋销售价格同比上涨高达10.5%,涨幅比上月高1.0个百分点;环比上涨0.8%。 　　2.政府的宏观调控 　　房地产业是国民经济的支柱产业，房价是社会普遍关心的问题，其上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全进而影响整个国民经济的又好又快发展，甚至会影响社会的和谐、国家的稳定。因此党中央国务院高度重视住房市场的发展，在十七大报告“住有所居”的目标要求下，面对一路高歌不止的房价，国家出台了多项宏观调控政策以期引导房地产市场健康发展。2001年的商品房销售管理办法，2002年土地开始招拍挂，2003年土地转让制度的寿终正寝，2004年提高拿地门槛，2005年的国八条，2006年的国六条、九部委的十五条，2007年更是政策频出：3月5日十届人大五次会议开幕会上，温家宝总理指出必须促进房地产业持续健康发展。5月23日的关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知，8月7日的国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，9月30日的关于认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》进一步加强土地供应调控的通知，10月31日的外商投资产业指导目录（2007年修订），11月14日的廉租住房保障资金管理办法，11月27日的《廉租住房保障办法》。 还有央行的频繁加息，仅2007年到12月20号已六次加息。由此可见国家和政府对房价的狂飙很重视！一直努力给大众满意的结果！但收效不明显。鉴于此，专家学者经过缜密研究一致认为实行房地产金融创新即住房抵押贷款证券化是不错的选择。 　　二、房地产金融创新理论及实践 　　房地产金融创新即住房抵押贷款证券化产生于20世纪70年代的美国，20世纪90年代传入我国。住房抵押贷款证券化是一项专业的、分工细致的、结构严谨而又复杂的金融融资过程。它是由多个主体参与的，以购房抵押贷款为基础，通过一定的信用增级进行构建的证券设计、发行和兑付的全过程。1998年中国人民银行开始研究这一创新工具，2005年12月15日，国内首单30亿元个人住房抵押贷款证券化产品―建元2005-1在证券市场萎缩低迷的背景下在银行间市场顺利发行，标志着我国住房抵押贷款证券化工作取得了阶段性成果并有重大的领航意义。2007年12月14日建设银行再次成功发行了总额为41.6亿元的建元2007-1个人住房抵押贷款支持证券。 　　三、房地产金融创新对于保障居民住房的重大意义 　　“高风险高收益，低风险低收益”是经济学的一个基本理论。银行贷款利率的一升再升，固然国家将其作为利率杠杆的原因，但贷款尤其是房地产行业的贷款金融风险居高不下更是其决定因素。