房地产投资分析第７章 房地产投资项目不确定性分析.pptVIP

出版社 社文分社 房地产投资分析 第７章 房地产投资项目不确定性分析 【 本章导读 】 本章主要介绍不确定性分析的 概念 、 方法 ， 并对临界点 分析和敏 感 性 分 析 两 种主要的不确定性分析方法进行详细介绍 。 ７.１ 房地产投资项目不确定性概述 ７.１.１ 　房地产投资项目不确定性的含义 前面所论述的项目 财务分析是在确定性情况下对项目 所做的财务效益分析 。 这里所说的确定性只是相对的 ， 只不过表示在项目 分析评价中 ， 在调 查研究基础上 ， 根据评价者和决策者的经验与收集的历史资料 ， 对一些基础数据的基本指标所做的特定假设 、 估计和预测 ， 在评价当 时有一定的把握性 。 ７.１.２ 　房地产投资项目的主要不确定性因素 房地产投资是一个动态投资过程 ， 它具有周 期长 、 资金投入量大等特点 ， 因 此很难在一开始就对房地产投资过程中有关费用和后期的收益情况做出 准确估计 。 １ ） 租售价格 租金收入或销售收入构成了 房地产投资 项目的主要现金流入 ， 因此租金或售价对房地产投资项目收益的影响是显而易 见的 ， 而准确 地估算租金和售价又非易 事 。 ２ ） 土地费用 土地费用是房地产投资分析中一个重要的计算参数 。 在进行房地产开发投资分析时 ， 如果房地产开发投资者还没有获得土地使用 权 ， 土地费用往往是一个未知数 。 ３ ） 开发周期 项目 开发周期大体是由前期 、 建造期和租售期 ３ 个阶段组成 。 在前期阶段 ， 开发商要进行征地 、 拆迁 、 安置 、 补偿工作 ， 委托建筑师做规划设计方案审批 ， 还要办理市政基础设施的使用 申 请等手续 。 ４ ） 建安工程费 在房地产开发项目 进行投资分析的过程中 ， 建安工程费的估算比租金或售价的估算要容易一些 。 ５ ） 融资成本 融资成本的高低是由贷款利率决定的 。 贷款利率的变化对许多财务评价指标都有影响 。 房 地 产 开 发 商 在 开 发 建 设 一 个 项 目 时 ， 自 有 资 金 往 往 只 占 投 资 总 额 的 ２０％ ～ ３０％ ， 其余部分都要通过金融机构或预售楼宇的方式筹措 ， 所以融资成本即利息支出 对开发商最终获利大小的影响极大 。 ６ ） 出租率 出 租率是指可出 租的建筑面积占总 建筑面积的比例 ， 与之相对应的一个概念是空置率 。 ７ ） 建筑面积 当项目 用地面积一定时 ， 容积率的大小就决定了项目可建设的建筑面积的数量 ， 而建筑面积直接关系到项目 的租金或销售收入与总 建造成本 。 ８ ） 投资收益率 投资收益率取值的变化对现金流量分析 、 投资 项目开发价值和一些盈利能力评价指标有所影响 ， 投资收益率的微小变化都会影响到财务评价的最终结果 。 ７．１．３ 　 房地产投资不确定性分析的作用 房地产项目 不确定性分析是分析不确定性因素对项目可能造成的影响 ， 并进而分析可能出 现的风险 。 不确定性分析是房地产项目经济评价的重要组成部分 ， 对房地产项目 投资决策的成败有着重要影响 。 ７．２．１ 　 临界点分析的含义 临界点是房地产开发项目 盈利与亏损的分界点 ， 在这一点上 ， 项目的收入与支出持平 ， 净收入等于零 。 它是开发企业的销售收入扣 除销售税金后与成本相等的经营状态 ， 即边际利润等于固定成本时企业所处的既不盈利又不亏损的状态 。 ７．２ 　临界点分析 ７．２．２ 　 临界点分析的数学模型 通常情况下 ， 临界点分析是通过对房地产投资项目 的业务量 （ 指开发或销售量 ）、 成本 、 利润相互关系的分析找出 投资项目 的盈亏临界 。 而量 、 本 、 利之间的这种相互关系可以通过一个数学模型来表示 。 这个模型应当除了业务量和利润之外 ， 都是常数 ， 使业务量与利润之间建立起直接的函 数关系 。 １ ） 成本与业务量 房地产项目 的开发经营成本与其他商品 经营成本一样 ， 按成本额与业务量的关系可分为固定成本与变动成本两类 。 ２ ） 临界点分析的数学模型 在前面对房地产投资项目进行经济评价的过程中 ， 我们都不难发现其产量 （ 开发量 ） 或销售量 、 成本与利润之间存在着这样一个关系 ７．２．３ 　 线性分析 １ ） 线性分析的应用条件 ① 房地产产品的总销售收入和生产总成本是房地产开发面积 （ 或产品 产量 ） 的线性函数 。 ② 房地产产品的生产量和销售量相等 ， 即开发的房地产能全部销售出 去 。 ③ 房地产产品的固定成本和单