房地产投资分析第８章 房地产投资项目风险分析.pptVIP

出版社 科技分社 房地产投资分析 第８章 房地产投资项目风险分析 【 本章导读 】 本章主要介绍房地产投资 风险的 概念 、 种类及控制 ， 房地产投资风险分析的 步骤 ， 重点 介绍了用概率与统计的方法对房地产投资风险进行测量 。 ８.１ 房地产投资项目风险概述 ８.１.１ 风险的含义 关于风险 ， 不同的著作有不同 的解释 。 最初提出 风险概念的是美国 的 Ａ． Ｍ． 威利特 （ Ａ． Ｍ． Ｗｉｌｌｅｔ ）。 他在 《 风险与保险的经济理论 》 中 认为 ，“ 风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性的客观体现 ”。 ８.１.２ 　风险与不确定性的区别 决策情形可分为 ３ 种 ： 确定性 、 风险和 不确定性 。 在确定性情况下 ， 只 可能有一种结果 ， 所作的决策仅依据于决策者对各种确定的选择项的偏好 。 然而很少有决策者能面对如此轻松的选择 。 对他们来说 ， 更典型的情况通常是必须在伴随有风险因素 、 不确定性因素或两者都存在的结果之间进行选择 。 ８.１.３ 　房地产投资风险 经过上述分析 ， 我们可以认为 ， 房地产投资风险就是从事房地产投资而造成的损失的可能性大小 ， 这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失 。 换句话说 ， 房地产投资风险是指房地产投资过程中 ， 某种低于预期利润 ， 特别是导致投资损失的可能性 。 ① 高价买进的房地产 ， 由于种种原因只能以较低的价格卖出 。 ② 尽管卖出 价高于买入价 ， 但是卖出价低于预期价格 。 ③ 垫支于房地产商品的货币 资金由 于某种原因遭受损失 ， 投入的资金没有按期收回 ， 或不能收回 。 ④ 由于财务等方面的原因 ， 在违背自己意愿的情况下抛售房地产 。 ８.１.４ 　风险与回报 投资回报是指因 承担某种风险进行投资而获得的 收益 。 承担风险可以 获得回报 ， 但风险与回报之间并不存在某种必然的 、 固 定的关系 ， 而是受很多不确定因 素的制约 ， 具有很大的随机性 。 但从整体上看 ， 获取高的 回 报意味着要承担高风险的 可能 ， 选择低风险的投资一般只能获得较低的回报 。 图 ８．１ 　 风险与回报的一般关系 图 ８ ．２ 不同类型投资者的风险与回报的关系 图 ８．３ 　 不同类型投资者的风险曲线 ８．１．５ 　 房地产投资风险的特征 房地产投资风险的特征是房地产投资风险的本质及其规律的表现 。 正确认识房地产投资风险的特征 ， 对于建立和完善风险控制和 管理机制 ，减少风险损 失 ， 降低风险发生的可能性 ， 提高房地产投资活动的效率具有重要意义 。 １ ） 客观性 房地产投资风险的客观性是说房地产投资的风险是客观存在的 ， 它不以 个人意志为转移 。 ２ ） 多样性 纵向 上 ， 房地产投资是一项繁杂的系统工程 。 不仅开发公司内部对市场分析 、 项目 决策 、 选址 、 购买土地 、 设计施工 、 监督验收 、 财务控制 、 宣传销售 、 物业管理各成体系 ， 需要协调统一 ， 还要有外部的 “ 天时 、 地利 、 人和 ”， 一招失误就可能满盘皆输 。 ３ ） 补偿性 由于房地产投资的风险较高 ， 投资者一般会要求在收益中对所承担的风险进行补偿 ， 这称为风险溢价或风险回报 。 ４ ） 可测性 风险具有一定的不确 定性 ， 但这种 不确定性并不是指对客观事物的 全然 无知 。 ８.２.１ 房地产投资风险的主要类型 关于风险的划分有很多种 ， 每一种分类方式都从不同角度分析了可能对房地产投资净经营收益产生影响 的 因素 。 考虑 到 本书 内 容 ， 我们 只 介 绍 以 下 几种 相 关的种类 ： ８．２ 　房地产投资风险的种类与控制方法 １ ） 自然风险与意外风险 自 然风险是指由于人们对自 然力 失去控制或自然本身发生异常所造成的损失 。 ２ ） 财务风险 财务风险是指房地产投资者运用 财务杠杆即在使用贷款的条件下 ， 既扩大了 投资的利润范围 ， 同时也增加了不确定性 ， 即 增加 的现金收益不足以 偿还债务的 可能性 。 ３ ） 经营风险 经营风险是指由于房地产投资经营上的失误 （ 或其可能性 ）， 造成的实际经营结果偏离期望值的可能性 。 ４ ） 市场风险 市场风险是由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产投资者带来的风险 ， 主要有 ： （ １ ） 购买力风险 购买力风险是指由于社会物价总 水平的上升 ， 使投资者未来实际收益减少即 购买力降低而形成的风险 。 （ ２ ） 变现性风险 变现风险是指急于将商品兑现为现金时由于折价而导致的资金损失的风险 。 （ ３ ） 利率风险 房地产投资由于利