房地产投资中估价技术的应用.pdfVIP

t |l 房地产投资中 ～ 一 一 ◆ 曹亚琨 尹 军 敖晓亮 摘要：随着中国房地产市场不断成熟，房地产的资本特性开始逐步凸现，房地产投资已经成为投资领域的热 点区域，以投资为目的的房地产价值评估成为传统估价技术延伸的重要方向。本文认为虽然房地产估价和房地产 资本定价之间既有联系又有区别，但传统的估价技术仍然是房地产投资价值确认的核心，但必须进行深仕 口外突 才能满足房地产投资对于价值判断的要求，主要体现在：将报酬率市场提取法和无风险利率加风险系数两种方 i 综合考虑选取目标回报率，将市场比较法和收益法结合评判房地产投资的可行性。 。 关键词：房地产投资 估价技术 应用 一 一 、 引言 现在公众的视野当中。因此以投资为目的的房地产资 在现代经济中，房地产不仅是一·种重要的能够 产定价也就成为传统估价领域内面临的新课题。 直接用于生产和消费的物质财富，而且是家庭财富 二、房地产投资评估与传统估价技术的区别与 和企业资产的重要组成部分，其资本特性不断增强。 联系 房地产的资本特性主要表现为由于房地产能够出租 (一)房地产投资相关概念和分析 和转售而带来收益。一般而言，在房地产市场发展初 投资通常是指投入一笔货币资本 (或其它某种 级阶段，由于交易环节的薄弱和相关金融支持工具 资本类型)，通过生产经营，期望将来能够获得的收 的缺乏，房地产以自住特性为主，而随着房地产市场 入，超过原来的价值，即预期收益。因此对于投资来 的成熟，房地产的资本特性开始凸现，成为房地产市 说，支出是当前可以确定的，而收益或者回报是不确 场需求的重要来源。 定的，在投资领域中，这种不确定性即意味着风险的 中国房地产市场从20世纪90年代开始起步以来， 存在。在这种前提下，人们依然投资于房地产，是因 房地产市场开始成熟和完善，目前正处于新一轮的热 为其资本的特性具有价值～一由各种基本经济因素 潮中，而伴随着这一轮热潮到来，房地产投资正成为 所决定的能够为人们创造更多财富的能力。对这种 中国房地产市场最为活跃的因素之一，越来越多的出 财富创造能力的衡量主要是收益和风险的综合评估， 42 i似 啪垃以 器 。黪嚣黪 磐|磬。 0p 任何投资者都想将投资的收益最大化，风险最小化， (二)房地产投资评估与传统估价技术的联系 即财富创造能力最强，房地产投资也不例外。因此对 传统的估价技术多以评估房地产市场价值作为 于房地产投资来说收益和风险成为评估一笔投资好 最终目的，其目的是确定房地产现在的市场价值。而 坏的标准，与此同时，我们也不能孤立地看收益与风 投资者按照设定的目标报酬率，同时运用能明确体 险，还要结合机会成本的慨念。 现投资收益模式、价值变化来折现每一笔未来房地 具体来说，当一笔投资选择投资具体的房地产 产收益，得到的房地产投资价值，与房地产投资额之 时，其面临的机会成本来自两个方面： ‘方面，这笔