房地产经纪的性质及运营管理模式的革新.pdfVIP

l I 房地产经纪的性质 及运营管理模式的革新 |{ 《# ∞ i} ■ } t t ％ ◆ 康 胜 摘要：房地产经纪行业是一个信息、服务密集型的寡头行业。目前国内经纪行业处在高速发展的初期，其 法律环境、运营模式、经纪人管理都有着初级阶段的特色。而在初级阶段，经纪公司的运营管理模式是鼢向经纪 行业发展前景的重要因素。革新现有的运营模式以适应行业发展是房地产经纪公司做大做强的重要保障。 i 关键词：房地产经纪 运营管理 经纪人 管理流程 作为房地产业不可或缺的流通服务环节，房地 的代理也将和存量房的经纪服务逐步融合。 产经纪为我国房地产市场的形成和繁荣起到了巨大 回顾十年来房地产经纪的发展，无论是在一级 的推动作用，与此同时，房地产经纪的形式、内容、 市场还是二级市场，经纪服务包含的内容和外在形 服务主体、业务比重也随房地产市场的发展而变迁。 式都在不断变化。在一级市场，最初的代理就是为开 按照房地产市场发展的一般轨迹，一级市场 (房 发商卖房子，后来随着市场竞争加剧和开发商的逐 产开发和销售，即增量市场)首先兴起，随着经济交 步成熟，营销策划乃至前期投资分析都成为代理公 往活动的加剧、人均收入的提高和消费的多元化，房 司的重要服务内容。而在二级市场，最初的经纪以卖 地产的梯级消费逐步形成，即二、三级市场 (二手房 信息为主，后来发展到撮合成交，直至居问担保、租 买卖和租赁，即存量市场)开始兴旺。而当可用土地 务管理和个人理财。可以说，经纪内容的每次更新， 减少、人均居住面积达到一定程度后，一级市场在整 也就是房地产经纪更加成熟的标志。 个房地产市场中的比重将下降，而二、三级市场将构 但是，房地产经纪行业的现状不容乐观，尤其是 成市场主体。与之相适应的是，房地产经纪也将经历 二三级市场的经纪公司，大多处在散、乱、小状态， 如此的发展过程一 由一级市场的销售代理为主逐 技术和服务水平落后，缺乏扩展能力。面对巨大的市 步演变成二三级市场的经纪服务为主，并且增量房 场 (北京、上海、广州二三级市场规模分别在8 0亿、 60 稚 啪(她 | ÷j j | | 舞 骞 9 0亿、6 0亿左右)和眼前的生存发展压力，经纪公 额达到一定规模前，边际成本会远低于平均成本，这 司何去何从，很大程度取决于对行业特性和市场的 种特性必然促使经纪公司逐步扩张以实现规模效益。 把握。 但与这种行业特性不相适应的是，现阶段行业 一 ， 房地产经纪行业的特性 的进入门槛很低，三两人就可以成立一个公司，导致 (一)房地产经纪是个信息密集型行、 了市场散、乱、小的局面。可以想见，房地产经纪将 相比一级市场增量房的集中销售模式，二三级 面临一个重新整合的过程，新资本的介入、行业兼 市场的交易物 (存量房产)大部分处于零散状态，并 并，公司联会是整合之路。 且经过多年的沉淀和变迁，存量房的权益归属、物理 二、适应行业特性，增强企业竞争力的对策 状况，市场价值都不相同，而这些又是房产交易的前 要适应行业特性，实现公 真正强盛，需任以下 提，另外，经纪公司自身并不拥有和生产交易物，其 几个方面做相应的改变： 经营基础是拥有足够的交易双方和交易物的信息， (一)实现内部经营管理体系前后端的区分 因此要保证房地产经纪公司的有效运转，就必须拥 所谓前端就是经纪人及业务运作，其主要功能 有持续、大量的信息流，否则，就只能靠运气吃饭，