房屋征收及拆迁中的土地补偿问题研究.pdfVIP

房屋征收及拆迁【l】 …的 土地补偿问题研究 ◆ 王 达 士地使用权是宪法确定的私有财产权，物权法 政府职责的内容，但从性质上看，都可以归结为是调 也将土地使用权作为用益物权予以明确保护。既然 整人们利益关系的社会活动。拆迁是民事行为与行 私有财产权包括公民个人合法取得的公共财产的权 政行为共生的活动，拆迁过程中的行政色彩无法改 利，如土地使用权，那么在涉及对这种私人财产权的 变整个拆迁活动的民事属性。从表面上看，拆迁似乎 征收、征用、拆迁时，就应当考虑补偿。然而近年来， 指向的是房屋，但其本质却是在公权力干预下的平 在城市房屋拆迁过程中，对土地使用权是否补偿、如 等主体之间土地使用权的交易。然而无论是相关的 何补偿，出现了一些争论。在审判实践中，有关土地 法律文本，还是拆迁补偿的实践，甚至物权法之后的 使用权的补偿纠纷也时有发生，甚至矛盾激化，影响 立法，大多有意无意地偏离了拆迁的本质，对土地使 了社会的稳定。有人主张，拆迁只是对房屋进行补 用权的补偿问题含糊其词、一笔带过，甚至避而不 偿，不对土地进行补偿，因此，在面对城市房屋拆迁 谈，这与现实生活中房价高居不下、拆迁上访等诸多 过程中的土地使用权的补偿纠纷时，理论上如何认 问题无不与拆迁问题互为因果，成为一个较为突出 识，实务上如何处理?就此，本文试从法理上探究并 的社会问题。因此，准确定位土地使用权的私人财产 还原土地使用权的应然属性，那么这一问题便迎刀 权性质，是理顺拆迁补偿纠纷诸多问题的一个理论 而解了。 前提。 一 城市房屋拆迂的本质及其所涉及的土地问题 土地是人类社会不可或缺的物质资料，英国古 城市的土地按照宪法规定属于国家所有，但这 典经济学家威廉·配第曾有名言 “劳动是财富之父， 些国有土地上建立了各种不同所有权的房屋，这些 土地是财富之母”，不论是作为生产资料还是作为生 地上建筑物是因为拥有国有土地的使用权而存在的。 活资料，土地都参与了价值的创造过程，使用土地必 房屋拆迁是城市建设中不可回避的问题，房屋拆迁 然带来经济收益。根据我国 宪法 、 民法通则 、 土 的直接目的在于国有土地使用权的流转，被拆迂人 地管理法 等现行法律，可以认为，所谓国有土地使 的财产价值构成不仅涵盖房产，更应当体现出土地 用权，是指公民、法人依法控制、支配国家所有的土 的价值。德国著名法学家v．Tuhr氏曾说：“仅利系私 地及其收益，并排斥第三人干涉的权利。 城镇国有 法的中心概念”，虽然城市房屋拆迁涉及到房产管理、 土地使用权出让和转让暂行条例 第3条规定：“我 土地管珲、规划管珲、社会保障等一系列行政管理和 国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另 瓠 鲵 35 有规定外，均可依照规定取得士地使用权，进行{ 地 计算，只能被当作无价值之物随同地上建筑物、附 开发、利用、经营。取得土地使用权的土地使用者， 着物移转。在实行国有土地有偿使用的法律制度之 其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用 后，“地不计价、地随房走”的作法就难以存在了。 于其他交易活动，合法权益受国家法律保护。”从我 可以说，在市场经济条件下，一切商品的本质就是 国立法来看，土地使用权人有仅自主使用土地，对土 财产权利，不沦法律与政策如何禁止其进入市场，它 地进行占有、使用、收益和附条件的处分：在法律许 都会迂回曲折地进入市场，以实现其价值。从l 9 8 7 可的范围内，可以自主的对土地进行各种开发和利 年开始，我国开始进行旨在建立土地有偿使用制的 用并获取收益。此外，土地使用权人可以出租土地以 土地制度改革。在建立土地有偿使用制度后，土地 收取租金；将土地使用权租赁给他人承包经营取得 利用关系被导人商品经济关系，我国的土地也开始 提留收入；