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房地产经纪企业的风险管理 ◆ 华国强 摘要：房地产居间业务所涉及的交易方式、交易资金、交易主体、交易信息等，其特征都较为复杂，也较 容易发生变化，这就令居间业务所面临的风险也具有复杂、多变等特点。经纪公司只有对风险进行有效的管理， 才能取得成功与发展。本文主要分析房地产经纪公司在经营过程中容易发生的风外部风险和内部风险，通过识 别、防范与管理准确防止风险转变成企业危机以及减少转变成危机后的损害。 关键词：风险识别 风险防范 投诉处理 服务链 坏账管理 一 、 风险管理概述 估量决定的。这个过程称为风险的评价。一旦我们已 对公司的经营者及管理团队来说，管理风险是 确认了全部的风险、威胁和危险，或者为其排列了优 其重要的使命之一。房地产居间业务所涉及的交易 先等级，我们就可以考虑如何最好地管理每种风险 方式、交易资金、交易主体、交易信息等，其特征都 来源。这个管理过程就是风险管理。 较为复杂，也较容易发生变化，这就令居间业务所面 本文主要对房地产经纪公司在经营过程中容易 临的风险也具有复杂、多变等特点。公司只有对风险 发生的风险、风险的识别、防范与管理等方面与各位 进行有效的管理，才能取得成功与发展。管理者必须 作一个简单的分享，以期互相学习。 要评估对于我们自己及企业可能会存在什么样的风 二、房地产经纪面临的风险范围 险、威胁或危险，会不会给企业带来损失，损失的程 居间业务的特点决定了经纪公司进行风险管理 度如何，这被称作风险评估。 的必要性。许多人会认为房地产经纪公司仅作为 “顾 如果有足够的时间和充裕的资源，我们就能列 问”提供服务，又不涉及投资，并没有什么风险需要 出风险、威胁和危险，并以此为开端对这些风险情境 承担，因此在居间业务中进行风险管理没有现实意 进行管理。然而，时间和资源都是稀缺的。所以我们 义。事实上，许多经纪公司，失败的原因却并非其把 需要建立某种形式的优先注意权。这种优先权通常 握商机的能力不足，而是其缺乏风险管理意识或风 是由对每种风险、或胁和危险的大小及事发频率的 险管理措施不当。我们管理者要做的是：力求在问题 稚 啪 55 出现以前就确定其起因，防患于未然。因而对房地产 务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，出台六 居间业务必须进行有效的风险管理。 项措施调{孛房地产业，规定范围涉及房价、土地供 笔者认为，房地产经纪公司所面临的风险，主要 应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等 分为外部风险与内部风险两大块，外部风险属政策 多方面。另外，二手房营业税期限猛增到5年，限价 变动给行业带来的经营风险，是不可控的，而内部风 房、廉租房提出草案，再次激发了买方的观望心理， 险属于企业管理范畴，只要认真总结、控制，是可以 二手房市场逐步置十浓J享的观望气氛中。2006年8月 防范于未然的。 1日国税总局通知开始个人二手房征收个人所得税， (一)外部的宏观政策、法律法规的风险 “两税齐收”的局面迅速展开。在这场旷日持久的新 我们知道，目前我国的房地产经纪普遍处住一 政大战中，很多企业因无法适应新政下的市场而再 个初如发展阶段，我围在房地产经济领域的法律法 次纷纷关门，市场一片惨状。但也有一部分企业因适 规、行业规范，市场经验都相对缺乏，而房地产行业 应力强，及时调整经营战略，反而在逆市中越挫越 却又是国民经济的重要组成部分，房地产消费也是 勇，乘机扩大市场，令人刮目相看。 事关国计民生的大事，所以国家会