2009年双鸭山市策划报告(宏天·帝景园).docVIP

宏天·帝景园 策划报告 上海悟源投资咨询有限公司 2009年3月13日 目 录 一、双鸭山城市概况 2 1、自然地理位置 2 2、行政区划 2 3、教育科研 3 4、城市建设及发展前景 4 二、区域经济 5 1、双鸭山经济实力 5 2、城市主要年份发展数据 6 三、双鸭山房地产市场发展现状 10 1、城市规划 10 2、近年房地产市场概况 11 3、双鸭山市场楼盘调研 13 4、小结 17 四、双鸭山房地产消费市场分析 19 1、本次市场调研的主要目的 19 2、本次市场调研的方式 19 3、本次问卷调研团队 19 4、调研问卷构成 19 5、购房意向 22 五、项目分析 32 1、项目地理位置 32 2、项目基本数据 34 3、项目SWOT分析 34 六、项目定位 36 1、项目定位原则 36 2、项目形象定位 37 3、产品定位 37 4、价格定位 37 （1）价格定位依据 37 （2）价格定位的方法 37 （3）项目住宅均价的制定 38 （4）项目商服均价制定 39 5、产品卖点定位 40 6、目标客户定位 40 7、项目广告定位 42 七、项目建议 43 1、开发建议 43 （1）开发周期建议 43 （2）项目设计建议 44 2、销售建议 48 3、宣传推广策略建议 50 4、物业管理建议 52 附件：近年双鸭山市城市房地产数据指标 55 一、双鸭山城市概况 1、自然地理位置 双鸭山市位于黑龙江省东北部，距省会哈尔滨市430公里。东隔乌苏里江与俄罗斯比金市相望，南与虎林县、密山市、桦南县毗邻，西与佳木斯市、七台河市相连，北与富锦市、同江市、扶远县、桦川县接壤，北临辽阔的三江平原，南面是连绵的群山，在市区的东北部有两座形似卧鸭的山峰，市名便由此可得。 双鸭山因矿设市，因煤而兴。集煤炭、电力、钢铁、农业等产业开发为一体的新兴双鸭山的边境线长128公里，双鸭山旅游资源十分丰富。有闻名全国的珍珠岛还有生活在乌苏里江畔的赫哲族人村落 2、行政区划 辖集贤、宝清、友谊、饶河四县和尖山、岭东、四方台、宝山四区。辖区内有12个国营农场，40个国营林场，总面积22483平方公里，其中市区面积1767平方公里，建成区面积81.5平方公里人口15，其中市区人口50万人。 面积 人口 尖山区 118平方千米 人口21万 岭东区 908平方千米 人口 9万 四方台区 169平方千米 人口 7万 宝山区 572平方千米 人口13万 集贤县 2860平方千米 人口31万 友谊县 1800平方千米 人口12万 宝清县 13443平方千米 人口42万 饶河县 6613平方千米 人口14万 本项目位于双福路段，根据项目行政区划的分析了解，尖山区作为城市的市中心区域，人口量大、生活水平较高，尖山区将作为项目的主力客户群体来源地，其次是集贤县区域。 3、教育科研 双鸭山市现有各类科研机构82个，煤矿矸石粉煤灰研究所是省级十所高新技术角之一全市拥有各级各类学校754所，已经形成从基础教育到高等教育，从文化教育到职业教育，从普通教育到成人教育的多规格、 多层次、多类别的教育体系。 城市建设发展前景 北秀公园、益寿山公园等城市公园，给城市增添了生机新兴广场位于市区北部，占地面积13046平方米。广场内设有主题雕塑、喷泉、浮雕墙等景观文化广场位于市区黄金地段，以双鸭山影剧院为中心，设有户外屏幕墙、露天舞台和阶梯式看台。 二、区域经济 2008年全年13个地市经济实力得分双鸭山比2007年前进一名，位居第七位。四煤城中仅次于七台河，位居第二。 全省四煤城中双鸭山地区生产总值2008年同比增长15.2%，增幅位居第二，在四煤城中具有较强的发展潜力。 2、城市主要年份发展数据 从2002年到2008年，双鸭山市地区生产总值持续上升，2008年同比上年增长26%。由于双鸭山是著名的煤炭城市，其中第二产业所占比重最大，达到42%以上，工业增加值总量在全省排名由第7位跃至第5位；其次为农业，相对服务业所占比重较低。 双鸭山市固定资产投资额度从2005年到2008年呈现明显上升趋势，2007年全市固定资产投资对经济增长的贡献率为45.2%。2008年同比上年增长20个百分点。 双鸭山市2008年城市建设和管理不断加强。安邦河治理、污水处理、博物馆、福利中心等城区建设十大工程全面启动，寒葱沟水库供水工程稳步推进。饶建公路饶河段、富密公路宝清至密山段全面开工，哈同公路集佳段复线建设进展顺利。改造城市主次干道6条、巷路及人行道41条，新建奥体、建设、轮滑3座城市广场，建设了标准化便民公厕50座。沉陷区改造主题工程全部竣工，棚户区改造全面启动。全市开工建设住宅122万