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2009年海南永庆寺佛教文化休闲旅游区项目建议书
一、佛教文化旅游产品与佛教寺庙 佛教文化旅游产品具备要素 1)非纯粹祈福和朝觐场所 2)注重游憩与体验。 3)旅游产品:有看头、有说头、有“玩”头(体验)、有赚头(收益模式) 二、正确认识寺庙、宗教旅游区与地产开发的关系 大众对宗教场所普遍的敬畏心理 地产选址忌讳:“衙前庙后” 宗教旅游区与地产:敬畏——远离——融入 1、寺院建设宏伟,但缺少文化活力 ——主题如何定位 2、寺院宝贵资源众多,但吸引力不足 ——资源如何整合 3、寺院已成,旅游区尚未形成构架 ——产品如何打造 4、项目与地产分别独立经营 ——收益如何最大化 5、寺院能否发挥引擎作用,难度很大 ——地产如何推动 一、如何解决寺庙缺乏威严朝拜之感? 但凡寺院庙堂,无不依山傍崖,或人工创造出寺庙庄严威相————使香客对寺庙生敬畏之心。 永庆寺限于地形,修建于平地之上,与香客尚可;但对游客而言,则要提升到此之后的体验感受。 二、在已有基础上,如何构造旅游产品吸引力? 1、宗教文化与旅游活动如何结合? 宗教文化的特殊性,与宗教文化旅游体验的新模式 2、形成永庆寺文化旅游区独特的吸引力与市场号召力 1)对比南山文化旅游区,项目区位、资源基础、地形都不占优势; 2)博鳌禅寺复刻南山模式的教训! 3)对比南山、博鳌,永庆寺的吸引力与市场号召力在那里? 三、永庆寺应该开发何种类型的宗教旅游产品? 关键前提:临近海口、偏离黄金游线、周围景区匮乏 四、永庆寺宗教旅游的盈利模式构造? 五、宗教旅游与地产开发 一、引水环寺,立体观光,营造“海天丛林”的宏大格局 二、四大层面应对产品吸引力问题 三、明确发展思路、深化重点旅游产品打造 佛教文化休闲旅游区的重点旅游产品打造 四、市场化眼光:本案利益最大化与区域整体收益 深化旅游产品打造,构造宗教旅游区独立盈利模式 五、隔离、推动、主题化打造、增值、渗透 一、市场定位 二、市场定位 三、主题定位 :佛海灵光 养性丛林 成功的南山文化旅游区 居于高山的南山寺 华丽大气的佛像 破败的博鳌禅寺 博鳌禅寺 开发失败的博鳌禅寺 绿维解决方案 市场化眼光,而是要求项目从消费市场的需求来规划建设,在本案经济利益最大化与区域地块整体收益最大化之间平衡,在寻求本案良好经济收益基础上,以文化运作带动地产开发。 提供基本体验的机会出让 1)聚集人气 2)禅意山水构造独特景观 3)高品质配套产品,增加地产附加值 宗教旅游区开发的盈利模式 提供有助于丰富体验的相关服务 出让围绕旅游者的消费能力所带来的可能的收益 宗教旅游推动地产盈利 绿维解决方案 寺庙本身与佛教观光旅游产品的打造,如寺庙禅意环境、宝物展示,寺庙祈福活动等 观光产品 养生度假 基于构造本案独立盈利模式的角度,需要在已建寺庙的基础上,从观光、休闲、养生度假三大角度,构造多层次旅游产品体系,形成综合产出极高的项目收益点。 基于佛教观光基础的休闲体验:参与佛教禅意生活,闭关静思,禅师开示,禅茶一味 休闲产品 永庆寺最具特色和着力打造的产品系列,构造禅意度假和养生意境,将佛家文化与度假酒店、温泉SPA以及其他度假养生产品有机结合 绿维解决方案 隔离:寺庙与地产之间构造一定宽度的隔离带,并运用旅游产品和景观设计手段,弱化朝觐色彩; 推动与主题化打造:宗教旅游可以推动地产开发,高端度假养生客群,既是宗教旅游者,也是地产销售的重要客户群体 增值:通过人气聚集、禅意景观、养生度假服务(如禅意度假酒店)为旅游地产增值 渗透:禅意山水景观;佛家养生度假服务的互相渗透 禅意山水的别墅经典——亚龙湾5号 禅意山水的别墅经典——亚龙湾5号 技术路线 项目定位 本项目不宜将大规模的旅行社观光团队游客作为主体市场目标,观光吸引力不足,与房地产开发相碰撞; 海南拥有大量的冬季度假客,候鸟式居住者,这个群体,是中国最有购买力的富裕阶层,是盈滨半岛的房地产购买市场目标。 以海口为核心的海南本地中高端香客市场 以海南为依托,全国范围内的度假市场与候鸟人群 项目定位 基于上述市场定位及系统分析,我们认为永庆寺旅游区的定位为 “以永庆寺宗教场所经营为基础,以佛家修心养性与休闲养生 为特色主题,打造具有吸引力的佛教文化休闲旅游区”, 形成“宗教祈福——修心养性——度假养生”的全新佛教文化体验休闲与修心养生生活方式。 项目定位 佛海灵光 佛教众生说佛界如大海一般广大,能包容万物,是故又称佛海。永庆寺三面向海,当成佛海,打造海上佛国,容纳百川,普渡众生。灵光一为夜明珠
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