2008年西安大明宫项目可行性研究报告(汇报简版).pptVIP

西安大明宫“工程+设计+地产开发”项目 可行性研究报告(汇报简版) 大明宫——梦 合作方 合作模式：（资金）换（土地+工程+设计） 大明宫改造办 大明宫在西安市的位置 大明宫——西安心之所在 规划范围及投资规模 总投资1440亿 未来格局：一心两翼三圈六区 西安的“中央公园” ——2010年10月1日建成开放 1#宗地概况 参照项目：西安大唐芙蓉园 类比度高的2 个项目 大唐芙蓉园建成前后周边楼价走势 大唐芙蓉园建成前后周边楼价走势(续) 地产部分产品初步构想 产品：大众精品住宅 地产部分投资估算 地产部分财务评价指标（*正常情况） 地产部分财务评价指标（*保守情况） 工作计划 组织管理与责任体系 结论与建议 实施大明宫项目 — 尽快签署项目合作协议，锁定本项目 房产库—房地产思想库 房产库—房地产思想库 大明宫不是一座简单的土木建筑 而是一个梦 是中华民族文明历史中梦幻般的记忆 由曲江管委会组建， 与改造办合署办公 采用曲江新区的 - 成功模式 - 政策 - 原班人马 领导小组的执行机构 高效机构 土地储备、拆迁、 规划等政府权力 ? ? ? 房地产 开发能力 中国建筑股份有限公司 1#宗地开发 410亩 其他市政、房建等工程 其他工程代建 150万㎡ 大明宫遗址公园 主体工程 先锋村安置工程 150万㎡ 资金实力 13亿 工程（+设计）能力 地产开发 工程 投资 设计 规划面积 19.16平方公里 大明宫遗址公园 3.20平方公里 周边改造区域 12.74平方公里 集中安置区 3.20平方公里 ? 故宫的4.5倍 一心 大明宫遗址公园 两翼 火车站北广场为轴心 沿陇海铁路形成东、西 两大城市改造板块 三圈 三个商业圈： -- 未央路 -- 太华路 -- 北二环 六区 文化旅游区 商贸服务区 商务核心区 改造示范区 中央居住区 集中安置区 ? 市政府新址 ? 地铁2号线(在建)带动，北部升值潜力大 ? 410亩 二环以里 紧邻4800亩的大明宫遗址公园 （是故宫面积的4.5倍） [唐]芙蓉园遗址 南二环以外 占地1000亩 芙蓉园 [明]皇宫(现存) 市中心 占地1080亩 故宫 大明宫 [唐]大明宫遗址 北二环以里 占地4800亩 (宫墙内) -- m2 9515 托幼及小学 6 100% m2 820510 可售面积合计 5 9.8% m2 80000 集中商业 4 11.3% m2 92400 景观公寓 3 16.2% m2 133060 塔式住宅 2 62.8% m2 515050 板式住宅 1 主要经济技术指标 城市中的绿洲 田园中的城市 22% 建筑密度 5 33% 绿地率 4 3.04 容积率 3 m2 830025 地上建筑面积 2 m2 273470 总用地面积 1 住宅、公寓、商业综合 4139 单平米造价 9 　 33.95 合计 8 按建安成本的3％计算 0.46 不可预见费 7 按建安成本的2％计算 0.31 管理费 6 2.16 公用设施配套、规费及其他 5 含托幼及小学 1.18 红线内小市政及园林 4 按2500元/ m2计算 2.00 商业 3.2 按1800元/ m2计算 13.32 住宅 3.1 　 15.32 建安成本 3 　 0.38 前期费用 2 已扣除利息收入1.04亿元 14.13 土地成本 1 备注 造价（亿） 项目名称 序号 (6) ÷(1) 59.8% 成本净利率 11 25.3% 全投资内部收益率 10 (6)÷(3) 30.4% 销售利润率 9 年，自2008年6月起 5.28 投资回收期 8 万平方米 45.63 盈亏平衡点销售量 7 20.2962 税后利润 6 6.7654 所得税 5 27.0616 毛利润 4 *首期均价6200，年递增10%，相当于现价5124 66.6750 销售收入 3 14.6194 自有资金最高用量 2 见本报告“投资估算”部分 33.9461 建设投资 1 数值（亿元） 项目 编号 (6) ÷(1) 46.8% 成本净利率 11 20.3% 全投资内部收益率 10 (6)÷(3) 26.4% 销售利润率 9 年，自2008年6月起 5.67 投资回收期 8 万平方米 50.51 盈亏平衡点销售量 7 15.8740 税后利润 6 5.2913 所得税 5 21.1654 毛利润 4 *首期均价5500，年递增10%，相当于现价4545 60.2311 销售收