2008年葫芦岛市东方国际花园商铺营销方案.docVIP

东方国际花园 商铺营销方案 （草案） 智虹置业 2008-1 目录 1：项目整体销售原则和目标 2：销售中存在的主要问题及规避方法 3：销售方式计划 4：营销总概念 5：核心竞争力的打造 6：销售周期内各阶段工作重点 7：整合推广思路 8：营销手段的创新 9：团队架构、工作流程及培训，以及解决销售队伍的心态问题 前言 根据初步的市场调查及了解，目前针对本项目的销售，我司认为以下问题亟需拿出行之有效之策：? 1、第一问题： 产品和定位及销售周期、销售阶段性的操作。 2、第二问题： 整合宣传推广问题。对项目进行整合传播；。?1、在销售过程中确保按功能分区进行销售，以保障整个商业街商业经营井然有序。在销售工作中确保业主第一年的投资回报，以稳定业主的投资信心。 题一：销售时间紧迫、任务量较大 个月左右的时间，总共有约200个铺位需要销售，因此时间非常紧迫，任务巨大。规避方法：尽快确定整体销售执行方案，引入专业的销售机构，并组织专门的部门监督管理。题二： 问题三：销售周期的节点控制，及分组团上市的时机策划。 本项目有其自身的特殊性，即对于住宅小区而言，商铺体量偏大的问题。要解决这个问题，在销售周期的节点控制上，显得尤其重要。 规避方法：将本项目所有商铺化整为零，在操盘思路上，分割成为社区商铺和商业街两个部分，社区商铺彰显社区的配套商业服务功能。商业街再进行业态细分。 三：东方文化商业街营销总概念 在宣传推广上，赋予本项目一个大的主题概念，形成一种大势。 在销售策略上，将本项目分组团进行推售，化整为零。 在销售定位上，以市场为导向，从市场出发，合理规划业态。 产品定位及销售周期规划 将本项目的商铺部分独立分出来，进行统一的整合营销传播，但不完全独立，依赖于东方国际花园的品牌影响力和楼盘品质。 总概念的提出：东方文化商业街 注释： 本项目与葫芦岛市成熟商圈紧邻，周边医院、银行、邮政、教育、交通等商业配套齐全，将蓬勃发展。 以“东方文化商业街”作为商铺的推广名，一是可以延续整个“东方国际花园”项目的整体统一形象，二是通过“文化商业街”这一名的使用强化商铺定位的文化内涵，赋予商铺部分一种文化概念。 东方国际花园项目刚刚交付，业主将进入大规模装修阶段，在半年的时间内社区的入住率将会有明显提升，因此，本案商铺的市场价值随着时间的推移将越发凸显价值。 本项目针对葫芦岛全市及外地的市场进行针对性的营销传播活动。其营销传播活动，以现有的户外路牌为媒介，重新整合广告宣传内容。以更多的新闻活动、公益性活动提高美誉度，以系列的公关活动调动百姓的参与性，加强口碑宣传。以压缩广告宣传成本。 四：东方文化商业街核心竞争力的打造 在房地产市场日益同质化的今天，要在市场上站稳脚跟，占领市场，更要进一步去挖掘楼盘本身的核心竞争力，通过品牌和品质两方面体现只有认识了核心竞争力，才能超越同质化，在市场上独树一帜，作为项目形象定位的指导。进而使强势销售的观念深入人心。 强化品牌：以东方国际花园住宅部分为依托，有效的移植项目的品牌形象，发挥项目的品牌影响力。 提升品质：强化销售服务理念，通过销售工作各方面细节的完善再完善，突显项目的优越品质。赋予本项目“文化商业”主题定位；借势炒作“新文脉商业现象” 1、“文化商业”主题定位的解构 ●东方文化商业街的区域价值：葫芦岛市首席景观大盘，8000户尊贵住户、600000老区人民的优质消费人群。 ●东方文化商业街的产品价值：东方国际花园15万平米社区规模优势、商铺自身产品优势。 ●东方国际花园相对于周边两个项目的竞争优势。从住宅品质和销售价格方面，东方国际花园高于周边两个项目，再加以东方国际花园处于中心位置，在商铺销售上，形势优于其他两个项目，而且，从大的居住环境来看，周边两个住宅项目，会在某种程度上，促进本项目的商铺销售。 ●东方文化商业街的区域经济：业态的发展前景无限。社区的较高入住率为商业投资者提供了可靠的消费力保障以及丰沛的人气资源。 2、“新文脉商业现象”的炒作 “新文脉商业现象”为主题，超越同质化，为葫芦岛市房地产首家提出该概念的楼盘。 ●所处区域巨大升值潜力的地理位置 ●借势于商业中心区黄金地段浓郁的商业氛围，核心规划优势 ●周边新起项目和本项目一起形成大体量的高档住宅区域。 “新文脉商业现象”的支撑点 ●自然地理条件、文化氛围文化脉承，社会人文背景。 ●打造新文脉，必须理顺环境、商业和人三者之间的关系。 ●对于商业的文脉体现，一切业态以文化氛围为主题。 ●文脉对于环境中的体现，可从自然环境和社会环境两个方面来营造 通过对以上支撑点对“新文脉商业现象”的营造，打造本项目独特的概念牌，告知目标消费群。形成一个统一的大势支撑，迅速成为人们谈论的焦点话题，炒热人气。 基于文化商业主题定位及新文脉商业现象的炒作，迅速打造本项目的核