2008年盐城市钱江方洲商业步行街及浙商大厦策划定位.docVIP

钱江方洲商业步行街 及浙商大厦策划定位报告 智岛地产顾问 二００八年三月目 录 第一部分 4 钱江方洲商业步行街策划定位报告 4 第一章 市场分析篇 5 一、城市商圈变革与发展 5 1、城市核心商圈到区域性综合商圈的城市商业格局变化 5 2、城市的商业业态变革 5 二、盐城城市目前商圈情况汇总 6 1、建军路商业带 6 2、盐马路商圈 6 3、迎宾路商圈 7 4、解放南路商圈 7 三、盐城商业开发问题解析 7 1、城市总体商业销售情况 7 2、主要失败案例分析 8 3、盐城商业开发普遍存在的问题 9 第二章 项目定位篇 11 一、项目周边商圈分析 11 １、解放南路缤纷亚洲商带 11 ２、国飞尚城商业街 13 二、本项目概况 14 三、本项目SWOT分析 15 1、优势 15 2、机会 15 3、威胁 15 4、劣势 16 四、项目商业总体定位思路 16 1、本项目商业开发建议 17 2、本案总体定位目标 17 3、总体定位原则 17 五、项目客户定位 19 1、目前问卷调查意向统计分析 19 2、目标消费群体定位 30 3、目标购买群体定位 30 4、经营商目标客户定位 31 六、项目商业形象定位 32 1、项目卖点提炼——八大诉求 32 2、定位原则及形象定位 32 七、项目功能业态定位 33 1、本项目入口广场定位 33 2、沿解放南路商段业态定位 33 3、商业步行街业态总体定位 34 4、沿迎宾路商业业态定位 35 第三章 销售及招商策略 35 一、商业营销模式选择 35 二、项目销售、推广策略 36 1、总体营销思路 36 2、入市时机 37 3、推广策略 37 4、推广总原则 37 5、推广媒介选择 38 三、销售节奏 38 第二部分 39 钱江方洲浙商大厦策划定位报告第一章 写字楼调查分析 39 第一章 写字楼调查分析 40 一、市场总述 40 1、市场供销情况走势（单位：㎡） 40 2、销售均价走势（单位：元/㎡） 41 3、市场现有办公用房情况分析 42 二、个案调查 43 1、历史供应情况 43 2、在规划中写字楼项目调查 44 三、市场需求情况调查 45 1、面积需求情况统计 45 2、从事行业情况统计 45 3、承受价格统计 46 4、公司规模统计 46 5、购买用途统计 47 6、分析说明 47 第二章 盐城现有酒店情况 48 一、盐城现有星级酒店情况 48 二、近年产权式酒店供应情况 49 第三章 本项目定位 50 一、概 况 50 二、商业裙房的定位思路 50 三、双塔主楼定位 51 四、酒店规划定位： 51 第一部分 钱江方洲商业步行街策划定位报告 第一章 市场分析篇 一、城市商圈变革与发展 1、城市核心商圈到区域性综合商圈的城市商业格局变化 纵观盐城商业发展历程、现状及未来发展趋势，原有商圈经过多年由市场自发形成，长期的发展沉淀了极深的商业价值，具有一定的市场知名度与美誉度，如建军中路大铜马商圈。 这些商圈经过长时间的自发发展，在商业布局上存在业态业种布局凌乱、规模小、服务档次参差不一、无统一对外形象、同质化发展较严重等弊端；在商业环境上存在干道道路拥挤、停车难、建筑密度过大等系列问题。基于此，随着盐城“重点向南，适度向西，推进河东，优化城北”的城市战略发展方向思路以及构建百万人口大城市的宏伟目标，经过近年来的迅猛发展，盐城市商圈格局发生的巨大转变，形成了以建军中路商业带为主的核心商圈，以及伴随着城市中心南移，引发的城市商圈南移，逐渐形成以盐马路商圈、迎宾路商圈、大庆路商圈、解放南路商圈为辅的区域性综合商圈的商业布局。 2、城市的商业业态变革 随着经济的迅速发展，城市的商业形象也随之发生转变，外来大型零售及休闲娱乐巨头，打破了传统商业格局，带来了许多新鲜东西，如科学的管理、舒适的购物环境、超级市场、大型休闲娱乐城等，吸引了以越来越多消费者。 零售业以原本的传统小杂货、小百货、小商业步行街等，正逐渐发展为大型超市、中高档专卖店、精品专卖店、大型专业连锁店、shopping MALL及24小时便利店多种业态相互补充的新型零售格局； 休闲娱乐场所从最初的沐浴休闲、小茶馆、小影院等，发展为大型化、功能化、综合型的KTV、浴城、SPA吧、大型影城等，极大提高了盐城人民文化娱乐生活的水平； 餐饮店以原本沿街小型个体饭店及为主的模式，正逐渐转变为大型餐饮集团（如奥星、大宅门、汉唐盛世）以及中西连锁快餐（KFC、大娘水饺）、各类高级咖啡厅（如上岛、DIO）以及汇集盐城地方及其它各地的特色餐饮相结合的发展方向。 二、盐城城市目前商圈情况汇总 1、建军路商业带 业态种类：品牌服饰、珠宝首饰、西式快餐、中式快餐、中式茶楼、数码通讯、家电买场、眼镜店、交通工具专营店、金融银行、医院、超市、百