2008年杭州高端住宅市场分析报告.pdfVIP

2008 年 1-10 月杭州高端住宅市场分析报告 杭州高端住宅兴起的时间并不长，比较公认的时间是 2000 年前后， 始作俑者是白马公寓、绿园，其后，金色海岸、深蓝广场、东方润等楼 盘相继获得成功，对于高端项目的成功，众多开发商的信心也是越来越 足。在这之后，我们所谓的高端住宅市场，大家更多的关注高端公寓住 宅。而高端住宅市场的发展近两年来正呈现出一种加速趋势，到现在， 放眼杭州已上市以及众多正做规划准备上市的楼盘，定位于高端的项目 越来越多。据初步统计，今年在售的高端住宅项目就达到 20 多个，其 中，有新房源推出的高端住宅的楼盘就达 15 个。究其主要原因，一方 面是高端产品利润率比普通的要高，其次是，市场趋冷，开发商为给购 房者实惠，在做加法和减法的选择中，宁可选择做加法，因为这样不降 低品牌形象。 从分布区域看，高端住宅主要分布于具有稀缺资源的地区，要么是 景观，要么是地段。景观方面，杭州的景观房可分为运河景观房、之江 度假区别墅区、一线钱塘江景房、西溪景观房。比如，西湖边比较有名 的住宅有名珏公寓、西子公寓、中大吴庄等几个；一线江景的有金色海 岸、东方润园等；之江旅游度假区的阳明谷、新帝朗郡和公元沐桥 ；在 西溪湿地公园的则有绿城留庄、和家园等。地段方面，高端住宅项目主 要出现在钱江新城、武林广场等市中心配套优越的地区，比如深蓝广场、 城市芯宇。从业主角度讲，住在郊区的别墅很不方便，上班来回比较长， 所以期望有两套房子，过“5+2”的生活可以省去很多长途奔袭的劳累。 （稿件提供：杭州策源） 今年 5 月之后，杭州的楼市一直萎靡不振，至 9 月份，一股打折降 价之风席卷杭州。然而，在买涨不买跌的思想作用下，打折降价似乎进 入了一个怪圈，不打折不降价肯定没人买，打折了，购房者又怕会出现 更低的折扣，还是不敢买。众多楼盘在焦急的期盼和等待当中度日如年， 金九银十、房交会、政府救市也似乎作用不大，但是高端住宅市场却屡 屡传来好消息。林风御树、新绿园、悦府等高端住宅的逆市“飘红”， 无疑让当时正为宏观调控发愁的杭州开发商们多少有了点“柳暗花明 又一村”的感觉。由下图可见，在今年的市场行情下，高端住宅丝毫不 见颓势，价格稳中有升，至 9 月份甚至出现一个成交小高潮。 根据策源统计，今年有新房源推出的高端楼盘，总共推出房源 3484 套，这些房源中已销售了 2051 套，占今年高端住宅总销售套数的 88.41%，这些楼盘的平均去化率为 58.87%，高于普通房源的去化率，事 实证明，高端住宅产品的市场抗压性更强。悦府的热销一定程度说明， 性价比高的高端楼盘，其受热衷程度是档次相对较低楼盘远远赶不上 的。 杭州未来高端住宅供如潮涌 然而，虽然有滨江金色海岸、丁香公寓、东方润园等成功案例在前， 但并不是所有的高端住宅项目都能高开高走。事实上，除了这些在售房 源，杭州正在酝酿中的高端住宅量远比目前的数字可观得多。据统计， 目前尚未上市但定位高端的项目有近二十个，分布最多的区域是市中 心、钱江新城以及之江旅游度假区、西溪湿地等景区。根据这些地块所 取得土地的时间来看，以上这些项目将在接下来的三年内陆续上市。根 据目前已知情况，未开盘的高端住宅，以后上市的价格都不会低，以雅 戈尔竞得的原杭商院地块为例，楼面价已经高达 15700 多元/平方米。 在未来的市中心钱江新城以及传统的市中心，接下来会有诸多高端 项目出现，有滨江房产 即将打造的阳光海岸，据说会比金色海岸的档次 还要高；有绿城和滨江联手竞得的杭汽发地块、旅游房产的金松洗衣机 厂地块、雅戈尔竞得的原杭商院地块，有被嘉里建设获得的原浙大湖滨 校区地块；还有有绿城和葛洲坝联手竞得的一线江景地块等。 若把以下这些项目的总建筑面积相加，有 150 多万平方米，假设除 去部分项目有商业及酒店部分（如杭汽发地块，总建筑 33 万平方米住 宅占 25 万平方米），以及地下建筑部分，以平均户型 200 平方米一套 来计算，总套数保守估计至少在 7500