2009年5月上海市场月报.docVIP

 目 录 【本月热点】 3 1.政策动态 4 2．业内动态 8 3.投资收购 9 4.土地市场 10 5.市场走势 13 5.1投资开发 13 5.2全市商品房 13 5.3公寓市场 15 5.4别墅市场 16 5.5办公楼市场 20 5.6商业市场 21 5.7厂房市场 22 【本月热点】 南汇并入浦东尘埃落定，大浦东形成楼市新格局 5月6日上海市政府新闻发布会宣布国务院批准撤销南汇区、并入浦东新区。1210.41平方公里，户籍人口268.6万。究竟南汇并入浦东新区后对整个上海楼市会产生怎样的影响？ 村姑变格格，灰姑娘变成了白雪公主。 南汇纳入了浦东新区的怀抱，意味着国家战略的承载 ，那么南汇它就不是一个简单的上海的浦东的区，它是特种功能肩负历史使命。 扩大后土地有限，但想来的人是无限的。 扩大以后的大浦东它的土地仍然是有限的，能够享受未来大浦东它的生活环境和工作环境的人也是有限的，但是想来的人是无限的，未来经济和社会发展的空间也是无限的，无限的需求和有限的供给必然会带来楼市区域经济的更大的繁荣。 产业结构的变化会对房地产市场产生重大的影响。 一个区域如果没有产业的支撑将会成为一个空城。 国务院确立了两大中心以后，将会在浦东造大量的工业厂房或者高端楼，比如说金融中心的需要，有大量的企业甚至于国外的许多世界五百强的企业会入驻大浦东。目前浦东的四大开发集团已经纷纷参与南汇的项目开发，中华企业的公告显示其已成为南汇地王。南汇巨大的土地资源可以为新区带来更多建设机遇，同时也大大提升了南汇自身的区域价值。 1.政策动态 房产政策·税收 国务院推进税制改革，“物业税”再次引起瞩目 5 月25 日发布的《国务院批转发展改革委关于2009 年深化经济体制改革工作意见的通知》，提出研究制订并择机出台资源税改革方案，深化房地产税制改革，包括研究开征物业税，该工作将由财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部一同负责。 同策观点 近期全国上下房地产市场又迅速火热起来，投资客、炒房客又有席圈重来之势，所以在这个时候国家公布这样一个消息，是有所指的。因为征收物业税的宗旨就在于多税合一，简化税收环节；提高物业持有成本，减少投资性需求；降低房价，维持房地产市场平稳。 但是我们认为，物业税的改革今年仍难以突破。以下几点是阻碍其顺利开征的主因： 缺乏物业税改革的宏观环境 受全球金融危机的影响，2009年中国经济将是最为艰苦的一年，扩大内需，刺激消费，保持经济平稳快速增长是2009年的主流声音，而抑制投资性需求的物业税改革明显和政府的主流意识相违背。 缺乏物业税改革的内在动力 物业税改革将一次性税收改为长期税收，这将直接影响到政府的当年财政收入，在目前地方政府“差钱”的普遍情况下，改革的推行必然会受到自下而上的抵触。 缺乏物业税改革的行业背景 房地产行业对政策极其敏感，而自2009年春季开始复苏的中国房地产市场始终在猜测和谨慎中前进，当前若大力推进物业税改革，必然会对行业产生新一轮动荡，这也不利于现阶段房地产市场发展。 房产政策·土地 新版《土地管理法》年内出台 已经经过了国土资源部各司局的讨论的《土地管理法》的修订工作即将收尾，并将在年内送交全国人大法工委，预计年内可以出台。此次修改新增的49条“新规”，涵盖了农村集体土地权利、承包经营权流转、土地督察、土地使用权到期处置、宅基地权利、土地交易、征地及其补偿、土地调查登记、耕地保护等多方面的内容，其中包括农村集体建设用地流转、征地制度改革、土地出让收益分成改革和土地审批制度改革等四大问题成为修订的重点。 同策观点 从新版《土地管理法》与去年发布的《草案》以及今年3月的征求意见稿对比来看，我们可以发现以下三个问题： 倍受争议的“住宅用地续期”问题依旧存在 《草案》 “住宅建设用地使用权期限届满的无偿自动续期” 征求意见稿（09年3月） 住宅建设用地使用权期限届满的，将“按照国家有关规定自动续期” 征求意见稿（09年5月） 同上 几个月来，关于住宅70年到期之后是否“无偿”续期的问题引起了社会的热议，但是最终没有在表述方面有任何改变，这说明有关部门依旧希望为未来的制度变化留下一定的空间。 宅基地流转被取消 《草案》 “经批准，宅基地使用权可以依法转让、出租和抵押，但转让后，不得再申请宅基地。” 征求意见稿（09年3月） 同上 征求意见稿（09年5月） 无 这说明政府在农村经济体制改革中依旧保持着极其慎重的态度。 政府将逐渐退出非公益性征地 在综合的征地改革方案中，将实行以缩小征地范围为主的渐进式改革方案，最终目的是政府完全退出非公益性征地。而在这个过程中，可以引入政府、企业、农民三方谈判的机制。 原来是国家统一征地，然后整理再卖给开发商，以后如果这样转变的话，开发商拿地的成本有可能