2010年8月28日景德镇市滦通站路延伸段地块项目战略营销方案.pptVIP

景德镇商业现状与问题（1） 1．现代商业形态成为主导 景德镇的商业正处于传统商业形态向现代商业形态过渡的阶段； 2．专卖店与大型商场超市成为主流 品牌专卖店与大型商场超市发展态势尤为迅猛； 3．商业运营仍处于初级阶段 现代营销意识薄弱，缺乏系统性与专业性运作是景德镇商业发展的主要弊端 4．中高端产品缺乏 景德镇中高档的商品仍然较少，赝品名牌较多； 5. 供求关系失衡 一方面大量商业物业闲置，一方面大量商家无法找到适合开店的经营场所，二者之间的矛盾非常尖锐。 景德镇商业现状与问题（2） 开发商缺乏长期运营意识 重销售轻运营轻招商只顾眼前利益，缺乏长线投资眼光； 开发商缺乏专业、系统性思考 商业地产开发要有系统性思考，不能先盖好房子在想招商。而要从一开始就先做好商业规划，然后在做建筑设计。根据不同的业态组合对建筑结构的要求，来做建筑设计，才能保障未来商的顺利； 过度透支商业地产的价值 高售价使得业主追求高租金，高租金吓跑了商家。这时市场就会用物业的闲置来报复不合理的租金要求； 4、未能充分了解商业地产的复杂性 - 商业地产的复杂性在于，必须长期持有、而且需要大规模持有，逐步发展，从而降低商业风险，它是和地价联系在一期，是和客户的消费习惯联系在一起的。 5、缺乏专业人才调控 -商业运营是个长时间的过程，需要有统一的招商管理、统一的业态规划、统一的服务，没有专业人员的把控，就容易造成经营混乱、档次偏失、品牌冲突等局面. 五、市民购物消费行为心理剖析 优势（S） 开发实力和后发优势； 地段直达市中心，交通尚算便利，不拥挤 空间环境发展余地大； 承接中心商圈； 销售目标客户群体 本地商家和投资客。 来自江浙、福建等发达地区的商家、投资客。 附近区域如南昌、九江、鹰潭、上饶等地的商人。 乐平、浮梁一带的中小业主。 商业招商对象 市内及周边县区已开展此类业务的经营散户，为追求群体效应、扩大业务影响面而入驻经营。 欲转行或利用剩余资金追求投资回报的本地有闲散资金的商户。 外地招商引进的客户。 B组团 在A组团达到预售条件后，B组团开始施工 。 住宅：B组团达到预售条件，取得销售许可——开盘，销售率35% ——工程结构封顶，销售率70% ——外立面落成，销售率90% 商业: B组团商业在B组团住宅达到结构封顶时开始销售。 A组团商业在B组团商铺开始预售时完成销售率30%。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. C组团： C组团在B组团住宅达到预售条件时开始施工。 住宅：达到预售条件，取得销售许可——开盘 销售率35% ——工程结构封顶 销售率70% ——外立面落成 销售率90% 商业：在C组团住宅结构封顶后，开始C组团商业销售。 A组团商业此时完成销售率50%。 B组团商业此时完成销售率30%。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. D组团： D组团在C组团住宅达到预售条件时开始施工。 住宅：达到预售条件，取得销售许可——开盘 销售率35% ——工程结构封顶 销售率70% ——外立面落成 销售率90% 商业：在D组团住宅结构封顶后，开始D组团商业销售。