2010年9月20日上饶市坌露阳县房地产市场调查报告.docVIP

鄱阳县房地产市场调查报告 2010年9月20日 一、鄱阳县区域分布图 一、在售的主要楼盘 从鄱阳县城市圈层看，按老城区，城北新区，城东新区地理位置划分楼盘处于老城区（核心圈层）的项目有： 老城区：湖城领秀，芝山时代广场 ，芝山美林； 城北新城区：世纪城，国际华城，湖城国际，水御芝阳，湖城新天地，湖城南亭，宜景苑等楼盘。 城东：东湖世纪豪园，现代城，桃花源季 ※ 城北新区楼盘 楼盘名称 销售均价 建筑形态 世纪城 2650元/㎡ 多层、高层 国际华城 2060元/㎡ 多层，高层 水御芝阳 2600元/㎡ 多层，高层 湖城蓝庭 2100元/㎡ 多层 湖城国际 2500元/㎡ 高层 湖城新天地 2100元/㎡ 多层 宜景苑 2080元/㎡ 多层 城北老城区楼盘 楼盘名称 销售均价 建筑形态 湖城领秀 高层 芝山时代广场 销售结束 高层 芝山美林 售楼部建设中 多层，高层 城东楼盘 楼盘名称 销售均价 建筑形态 东湖世纪豪园 2150元/㎡ 多层 现代城 2350元/㎡ 多层 桃花源季 2650元/㎡ 多层，高层，别墅 ※主要在售楼盘的优劣势 中盛.世纪城 优势--周边配套齐全；交通便利；小区景观规划较好；全框架结构，入住率较高，老业主对该楼盘评价较高；市场口碑好。 劣势--靠近湖城学校躁音大；周边环境现状较差。 国际华城 优势--离老城区近，生活配套完善；价格便宜。入住率高 劣势--建筑密度大，楼距较小；部分房型采光差；小区整体规划差，园林景观难以展开； 现代城 优势--临近国道，交通便利，该房源供客户选择余地大，物业功能完善，项目规划目光较远。 劣势--户型设计较差；周边配套零散，价格较贵；。 水御芝阳 优势--离学校公立中学较进， 劣势—多层只剩复式可选，二期做多层交房时间长。 湖城蓝庭 优势--离学校近；户型设计较合理；周边配套齐全 劣势--房屋的楼间距较小；商铺和住房的外观设计一般；价格偏高。 宜景苑 优势—洪脉大道的开通带动小区升值潜力，房屋的楼间距较大，销售单价较低， 劣势--商铺和住房的外观设计一般；绿化景观差，总200户的住宅体量小， 桃花源季 优势—生活配套齐全，景观带较好，楼盘规划面积大，口碑较好。 劣势—户型设计较差，楼盘以文化定位进入小区实质看不到多大文化内涵“表里不一 ”。 二、市场房源去化较快 9月鄱阳县部分楼盘销售情况 楼盘名称 所在区 已售套数/套 销售均价 虽然国家对房地产出台了多方位的抑制房价增长政策，但“新国十条”政策对鄱阳县房地产市场并没有实质性的负面影响。 三、市场价格趋势 鄱阳县城房地产市场目前均价约为2250元/平米，城北板块的项目基本上是规模较大的项目，以规模和完善的小区配套 、以及周边环境取胜，价格合理，升值空间大。老城区板块以精品楼盘为主，强调的是生活便利性和自身的精致环境，其中“湖城国际” 对高层电梯房的价格由较好的拉升作用。 经过对鄱阳县 个主要在售楼盘的走访，部分楼盘的价格出现上调趋势， 四、鄱阳县楼盘操作手法及市场特点 1、多批次滚动开发。 2、口碑营销。主要是维护好老客户的关系，形成较好的口碑，让老客户发展其周围人群和朋友成为项目的新客户。 3、注重借鉴外地楼盘的先进经验。 4、本地客户对住房的认识已经开始发生转变，从原来的只对位置的认可逐渐提高到对产品的关注。 五、市场结论 1、销售较好的楼盘主要位于鄱阳县的城市北边范围内的楼盘，城市发展速度较快，但已经明确了城市发展方向—向东和向北发展为主线； 2、刚性需求为主，市场泡沫不大，鄱阳房地产市场多层房屋的均价在2100元/平米左右，高层均价在2300元/平米左右还有较大的上升空间； 3、鄱阳县房地产市场的电梯房价格高于多层价格，现在开发电梯房将有较好的回报空间； 4、小规模滚动开发更有利于房价上涨，规模可以小至3~4栋为一期； 5、旺销楼盘成功的因素除了地段因素外，吸引买家眼球的更多是建筑品质和物业服务； 6、在潜在客户越来越少的情况下，营销服务需要更加细致。 南昌文道营销顾问有限公司 2010年8月2日