2007年惠州玉兰花园裙新楼商业策划报告.pptVIP

2 目 录 第Ⅰ部分 市场研究篇 第Ⅱ部分 市场定位篇 第Ⅲ部分 项目营销篇 第Ⅰ部分 市场研究篇 一、惠城总体经济概况 二、主要商圈调研分析 三、未来商业发展趋势 惠州市位于珠三角经济圈，城市常住人口321万，商业发展快速，国内外商家纷纷进驻，如万佳百货、人人乐、百佳、丽日、屈臣氏、顺电、天虹、沃尔玛、海雅百货、新一佳等。 惠州市陆地行政面积为1.12万平方公里，分为两区三县，包括惠城区、惠阳区、博罗县、惠东县、龙门县，城市常住人口321万。其中惠城区是主要的行政、文化、商业中心。 惠城区面积419平方公里，辖桥东、桥西、江南、江北、河南岸、惠环、龙丰7个街道办事处和小金口、汝湖、三栋3个农村镇，有常住人口67万、外来人口近48万（2005年统计数据）。 惠城区作为惠州市主要的商业中心，商业发展快速，特别是近几年来，国内外商家纷纷进驻，如万佳百货、人人乐、百佳、丽日、屈臣氏、顺电、天虹、沃尔玛、海雅百货、新一佳等。 惠城区商圈分布主要有两个，一个是麦地路商圈，占到惠城商业体量的80%以上；另外一个就是中山路步行街。 惠城区商圈分布主要有两个，一个是以麦地路为核心、辐射半径约0.6公里的麦地路商圈。另外一个就是以惠州市中山西路（步行街）为中心，半径约0.2公里的中山路商圈。 麦地路商圈商业最为集中，国内外大型商业云集于此，经营总面积超过160000平米。 1、麦地路商圈 麦地路商圈是目前惠州市最繁华的区域，也是商家最为集中的区域；惠州市百分之八十（80%）以上（以商家数量计算）的大型零售商云集在该商圈范围内；如人人乐购物广场、女人世界、时代百货、万佳百货、国美电器、海雅百货、惠州数码街、百佳购物广场，天虹商场，沃尔玛等，预计商圈内大型商业设施经营总面积超过220,000平方米。 三、未来商业发展趋势 1、惠州市商业市场调查总结 2、未来商业竞争态势分析 3、未来商业发展趋势 4、惠州目前缺乏的商业 麦地路商圈是目前惠州市最繁华最大的商圈，区域百分之八十（80%）的较大型的商业设施集中在此，市场竞争激烈； 惠城区较大型商业业态主要以“超市+百货”业态组成，所占比例近50%。 市民消费形式以家庭式消费为主（超市消费），白领、中高收入阶层消费所占比例较小； 惠城区人均大型零售面积为约0.28平方米，与周边发达区域相比差距较为明显，同时也预示了大型零售市场较大的发展空间； 惠城区餐饮业发展快速，年增长率保持在10%以上，05年餐饮零售总额约7.53亿元；目前惠城区餐饮行业发展业态较为单一、档次不高、市民可选择性不强等特点，餐饮特色化及档次化将是未来惠城区餐饮发展的主要趋势； 惠城区休闲娱乐行业同样存在着与餐饮行业发展的问题，未来发展趋势将趋向于特色化及档次化； 惠城区未来1-2年内商用物业供应量将超过25万平方米，加上空置面积，总供应量约在35—45万平方米，消化量约在15—25万平方米，市场压力相对较大。 2、未来商业竞争态势分析 根据市场调查的初步统计，未来1—2年惠城区新增商业物业的供应量将超过20万平方米，如果加上目前的空置面积，惠城区的商业供应量将超过25—30万平方米；根据市场人士指出，除去未来两年的商业需求量外，预计仍将有5—10万平方米商业物业空置。从以上数据分析，未来惠城区整体商用物业的竞争将日趋激烈，市场发展空间将进一步缩小。 从区域分析，惠城区商业物业的增长点主要集中在河南岸片区及江北片区。随着大型零售商的进驻，未来商业竞争会更加激烈，但面对大批商住性物业的兴建，市场发展态势仍不容乐观。 3、未来商业发展趋势 在最近的几年内，从中国各大城市的调查报告中可以得出：中国以零售业为主的商业业态的分化大致经历了三个阶段。 第一阶段是二十世纪九十年代中期，世界零售商巨头沃尔玛、家乐福等进驻中国市场，以其大型量贩市场、大卖场的形式，冲击着当时传统百货的商业经营方式，导致了部分传统百货，特别是以日常用品、食品为主营业务的百货商家退出历史舞台。 第二阶段是二十世纪末，全国各大城市都相继出现一大批传统百货倒闭，在这个时候一些专业市场、主题商贸城、专营商店等现代百货从传统百货中分离出来，浮出水面。以北京华联、上海联华为代表等本土的大型量贩超市集团，学习沃尔玛、家乐福等国际量贩集团前辈的经营模式和管理方式，“师夷长技”，开拓出一片天空。 第三阶段就是现今的商业业态发展状况，大部分都是以规模庞大、设备齐全，融购物、休闲、娱乐于一体的大型购物中心（Shopping Mall）或Mall（摩尔）商城为中心，其周边围绕一些专卖店、特色商场、精品商场、休闲业态等作为补充，这种商业业态正是体验经济时代的产物和体现。 随着惠