论我国住宅权的民法保障制度立法.pdfVIP

校可以公布论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其他复 制手段保存论文。 签名： 魏 芳 导师签名： 贾林青 日期： 2009.5.08 摘 要 住宅是私人生活的载体，是公民最安全、最隐密、最独立的“私家天地”， 也是公民隐私权、财产权及其他权利和自由的落脚点。住宅不仅是人的栖身之 所，更是人的精神家园；住宅权保护是人类进步文明的表现，标志着社会文明 程度的提高。就当代情形而言，住宅权不仅在各国宪法中普遍将其列为公民基 本权利来保护，而且它已被一系列重要国际公约记载和确认，成为国际人权法 的重要内容，实现了从“公民权”到“普遍人权”的转变。住宅权不受侵犯完 成了从个别国家立法到世界普遍立法的过渡，其与人们公认的人身权、财产权 一样，在宪政史和人权发展史上具有特别重要的地位。中国自上世纪八十年代 开始住宅市场化改革以来，一方面居民的人均占有住房面积大幅度上升，大幅 度满足了多数居民的居住需求，另一方面，节节攀升的住房价格也给居民购房 带来了不小的压力。随着城市社会经济的发展以及市场经济的进一步完善，贫 富差距将更加明显地通过居住条件的差距表现出来，但笔者相信，这样的差距 必将会逐渐缩小，因为我国住宅法制的建立与完善必将有利于将这种差距限制 在社会可允许与容忍的范围之内，这也是社会可持续发展的基本要求。笔者认 为：促进公民住宅权的实现是公民社会的基本要求之一，市场能够更有效率地 实现居住权利，但对于那些权利失败者，公共财政可通过显性或隐性方式来帮 助居民实现住宅权利。 目前，学界对于住宅权的讨论仅仅限于介绍和比较研究国外的立法例，但由 于《住宅法》迟迟不能出台，这些论述多停留在设想上，有些想法是与《物权 法》相衔接的，有些则是依样画葫芦，直接仿照国外的立法设置的住宅权保障 制度。这些研究虽然是有益的，但并无正式的《住宅法》出台调整，因此远远 不能满足实际生活的需要。本文主要根据现行《物权法》《合同法》的规定，以 4 住宅权的研究为基础，结合我国实际并参考国外先进立法经验，探讨住宅权在 我国现行法中的空白与不足，并对住宅权的完善提出立法建议。 文章共分为四章，第一章为住宅权及住宅权保障相关问题。这一章介绍了 住宅及住宅权的含义、住宅权的性质、住宅权的内容、住宅权与居住权及住宅 所有权的区别、住宅权的理论发展、政府建立住宅权法律制度保障的必要性等 基本问题与背景知识，主要说明了住宅权作为公民的一项基本人权，不仅是一 项财产性权利，更是一种兼具人身权利属性的综合性权利，而保障制度对住宅 权的作用也应当从财产权和人身权两方面发挥作用。 第二章为住宅权在世界各国的立法模式简介，主要列举了英国、美国、新 加坡、香港等具有代表性和典型意义国家的住宅权保障立法模式，并结合我国 住宅权的现实情况提出我国应当借鉴国外先进的住宅权立法例。 第三章为住宅权在我国民法制度中的缺陷，详细分析了现行立法存在的漏 洞或不合理之处，主要包括三个部分。 第一部分主要分析了我国现行立法中住宅权的相关登记制度还不健全，说 明了登记制度中突出的问题是不动产物权变动规则比较混乱，没有全国统一的 不动产物权登记程序规则和登记机关，通过不动产登记展现出来的不动产物权 缺少公信力。具体分析了以下几个问题：商品房产权登记争议、房屋所有权登 记的公信力问题。 第二部分重点阐述了住宅所有权与土地使用权一致性原则的弊端。介绍了 在土地使用权与住宅所有权的相互关系方面，中国现行立法主要采纳了土地使 用权与住宅所有权不可完全分离的观点，其主要根据在于，中国法律历来认为 房产和地产在交易中，必须共同作为交易的标的，而不能分别对待，但这种立 法模式有其显著的弊端。 第三部分阐述了现行立法对社会弱势群体的调整出现立法空白，我国社会 保障法立法严重滞后，一直都忽视弱势群体的住宅保障问题。 第四章为我国应采取的住宅权的民法保障制度。 第一部分阐释了如何完善我国住宅权的物权法保障机制，指出了着重从以 下四个方面加以完善：即理清住宅所有权与房基地使用权之间的关系、建立公 寓化住宅所有权制度、设立居住权制度、完善不动产物权变动公式制度、建立 新型的不动产错误登记赔偿制度。