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房地产工程成本系统化管理 卢卫东 2006.07.07 房地产工程成本管理观点解析 • 谁是控制工程成本的核心部门 • 目前流行的工程成本观点 • 工程成本控制的投资理念 • 成本型城市与产品型城市 • 套用传统定额计价体系的误区 • 工程量清单的威力 • 工程成本动态控制的思路 • 坚持工程招标低价中标的原则 • 工程招标后是否还需要砍价 • 99条理由与1条理由 • 我们为什么怕设计变更？ • 还谈现场签证 • 工程成本与财务的关系 • 工程成本控制体系中最难的是什么？ • 房地产工程成本管理10大关键环环节 • 工程成本管理思路的要点 • 1、公司经营层面 • 项目的可行性研究（经营方式、营销手法、产品方案、开发沟通）， • 高端信息的重要性，探索摊薄地价挖掘土地价值。 • 点评不同的经营模式。房地产经营模式，详见链接。 • 现金流测算以及融资。 • 2、产品定位层面 • 项目营销产品定位，明确产品功能和技术参数，确定产品选材用料标准。 • 3、规划、设计层面 • 控制项目规划设计指标；控制建筑设计方案的科学合理性；控制结构、 • 水、电、设备的设计参数；控制二次设计；控制材料、设备的选用。 • 现阶段规划设计阶段成本优化的重点：三个总说明（建筑、结构、设 备）、竖向控制、基坑支护、基础工程、地下室设计、含钢量控制、水电 设计参数控制、室外环境景观。 • 4、工程层面 • 编制工程成本控制指标，为工程成本动态控制打下基础。 • 建立承建商、材料供应商资源库，优选工程资源。 • 制定规范的工程成本控制流程，比如：招标程序、签证控制程序、结算程 序等。 • 5、后评估 • 房地产工程成本管理流程图，详见链接。 房地产项目营销产品定位，确定项目档次。见某庭项目发展报告项目定位部分 现金流分析，与财务部门一起确定付款条件或合作方式。工程成本费用计划及现金流分析实例 规划指标控制：各类规划指标参数控制，比如： 等等。 方案设计阶段：主要是产品参数控制，比如：门窗比例、公摊面积、设备系统档次等等。 扩初设计阶段： 建筑参数控制 结构选型及参数控制，见某工程结构设计技术措施 设备参数控制，见LG-QP-PR009规划设计管理程序文件，某庭扩初设计任务书 施工图设计阶段：主要设计细部控制，见某庭施工图设计指导书 选材用料标准确定：见某庭选材用料标准 编制项目成本控制指标：见LG-QP-PR005工程成本控制程序，某庭成本控制指标 承建单位考察、工程技术调研，见工程部LG-QR-PR012工程技术管理程序，某庭电梯梯调研报告 确定工程技术标准，组织招标，技术标准见：某庭铝型材技术标准， 准 技术标分析、商务标分析，见：某庭铝合金门窗技术标分析、某庭铝合金门窗商务标分析、 外墙涂料技术标分析 定标：低价中标确定中标单位，见合约部工程分判流程图 项目部执行合同，把好现场签证关，见项目部成本控制流程、甲方认价流程 工程竣工，进行决算，见预算部结算、保固金支付等等流程 声明：本节涉及到的项目管 理理论知识，源自戚安邦主 编南开大学出版社出版的 《项目管理学》。 谢谢大家 (E-mail：jiangxilwd@163.com Tel 谁是控制工程成本的核心部门 • 观点一：合约预算部门是控制工程成本的核心 部门。 • 观点二：规划设计部门是控制成本的核心部 门。 • 观点三：项目部是工程成本控制的核心部门。 • 观点四：物资部是工程成本控制的核心部门。 • 观点五：配套办是工程成本控制的核心部门。 目前流行的观点 • 工程成本控制是由设计阶段和工程实施阶段 二个阶段完成的。设计阶段占有70～80％的 份量，工程阶段（包括合约和实施阶段） 30～20％，这是目前比较流行的观点。关于 设计如何控制成本详见专门PPT