房地产开发企业土地增值税筹划三法.pdfVIP

理 财 房地产开发企业土地增值税 窗 口 筹 划 三 法 ■杨 勇 房地产开发周期长，业务复杂而且资金占用量 是商品房的单价，二是商品房的销售面积。商品房的 大。特别是近年来受多方面因素的影响，房地产开发 销售面积是相对固定的，而单价则是待定可变的。对 企业面临政策、价格、资金诸多压力。而房地产的销售 于销售定价除了考虑市场因素、成本利润等因素，还 作为投资者回收成本和获取收益的关键环节，其销售 要巧妙考虑土地增值税因素。 状况直接关系到房地产投资回报率的高低。因此，运 假设计算土地增值税的扣除项 目是固定的，那 用合理的纳税筹划方法，正确处理房地产销售活动中 么就需找到一个形成土地增值税相对低的合理的商 的定价以及销售方式的选取等问题，合理合法地降低 品房销售单价。首先应根据项目成本费用、项目市场 企业税收成本，对于房地产企业而言具有重要意义。 环境及项 目预算利润来确定商品房销售单价区间， 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建 然后在这个区间内取点计算相应的土地增值税额， 筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转 再根据土地增值税额来计算各个单价形成的项目利 让房地产所取得的增值额征收的一种税。增值额是 润总额，以形成利润总额最大的单价为最优单价。 指转让房地产所取得的收入与税法规定的扣除项目 例如某房地产公司开发某房产项目，在开盘前该公 之间的差额。2007年 1月国家税务总局发布了《关于 司根据市场环境及预计的成本 122000万元 （含税）、期 房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通 望的利润水平制定了该项目的均价区间为5000～6000 2 知》，明确了房地产企业土地增值税由原来以预征为 元/m。假设均为普通标准住宅，且不考虑因单价与单套 主的缴纳方式改为清算缴纳方式，这表明房地产开 房总价超标界定为高档房等因素，该项目建筑面积为30 2 发业务将纳入土地增值税清算范围。房地产企业可 万/m，并假设按税法规定的扣除项目总额为 12亿元 以根据自身实际考虑采用下列方法进行纳税筹划。 （以下计算单位均为万元）。 根据以上资料数据，假定未知数 A为使增值比 一、控制土地增值税增值率 率等于 20%的均价，那么可得以下方程式： 30A-120000×（1+20%）］/120000×（1+ 《土地增值税暂行条例》规定，我国土地增值税 ［ 实行四级超额累进税率：增值额未超过扣除项目金 20%）=20% 2 额 50%的部分，税率为 30%；增值额超过扣除项目金 求出该均价 A为 5760元 /m，这样我们可知小 额 于或等于 2 50%的部分，税率为 40%；增值率超过 100%但未 5760元 /m 的均价不需缴纳土地增值税，