房地产宏观调控政策的时滞效应研究.pdfVIP

房地产业 ［ ］ 房地产宏观调控政策的时滞效应研究 陈颖佳 为了保持房地产市场的健康稳定发展， 滞和外部时滞。 内部时滞是指从出现问题到 国家在2009年底和2010年初果断出台调控措 制定并实施某项政策所需要的时间，由认识 施。继 年 月 日国务院常务会议提出 时滞和决策时滞构成，前者指从出现问题到 2009 12 14 “国四条”后， 年 月 日国务院办公厅又 发现问题的时间，后者指发现问题到制定对 2010 1 7 发布 “国十一条”措施， 月 日国务院又提 策的时间。 内部时滞的长短取决于决策者对 4 17 出商业银行可根据风险状况暂停发放购买第 经济形势发展的预见能力、制定政策的效率 三套及以上住房贷款。 月 日，住建部、央 和行动的决心，属于主观因素。外部时滞又 6 4 行、银监会发出通知规定，商业性个人住房 可以称为效果时滞，它是指政策对目标产生 贷款中居民家庭住房套数应依据拟购房家庭 影响所需要的时间，外部时滞长短主要由客 （包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下 观经济和金融条件决定。 实际拥有的成套住房数量进行认定，既认房 一 制度因素 政策作用机制 （ ） ： 又认贷。上述调控措施对于过热的房地产市 从房地产业经济波动出现异常到发现问 场而言，不能不说是一剂降温的猛药。 题，从认识到采取政策的必要性到制定出政 不可否认，房地产新政策实施以来，特 策，从政策的实施到完全发生效用达到预期 别是 “国十条”发布以来，我国过热的房地 目的，每一个环节都要经历一段时间间隔。 产市场出现了降温迹象，其主要表现是各地 房地产宏观调控政策效果的实现，是以出现 楼市普遍陷入观望，成交量锐减，部分城市 问题为起点、政策发生作用为终点的过程， 的楼市成交量甚至出现高达六成的降幅。然 如图 所示。 1 而，到目前为止，新政策对房地产市场的调 控效果并不十分理想，一个突出的表现就是 这些新政策只是引起楼市成交量的萎缩，并 未从实质上触动作为调控根本目标的高房价， 相反，很多城市在成交量下跌的同时，房价 图 宏观调控政策作用机制图 1 仍在逆势上涨。 造成这种现象的主要原因是政策存在时 由于政策的出台是一种事后调节，政策 滞。从判断经济形势到出台政策存在一定的时 发挥作用时，经济现象已发生并存在了一段 间间隔，政策发挥作用也存在时滞。在政策的 时间，政策的效应并非当期效应。简言之， 当期效应不显著时，其后的政策加码并不能遏 政策时滞是一种普遍现象。 制房地产价格进一步上涨的趋势，房价仍不断 二 心理因素 预期和心理定势 （ ） ： 提高，普通老百姓的基本住房需求和生活条件 无论决策者还是公众都要对未来的经济 没有得到根本改善。可见，时滞性是影响房地 进行预期，并根据这种预期来决定自己的经 产宏观政策调控效果的重要因素。 济行为。预期是一种心理因素，即主观因素。 一 房地产宏观调控政策产生时滞的