2008年房地产市场调整的性质及原因.pdfVIP

中国房地产金融·2009 ·第10 期 2008年房地产市场调整的 性质及原因 □ 李景国 中图分类号：F293.30 1 对房地产市场调整性质的认识 文章编号：1006-7388(2009) 10-0008-04 2007年第四季度中国房地产市场观望气氛显现， 文献标识码：A 销售量新低不断，房价出现下调或优惠、变相打折， 摘要:房地产市场的调整有不同的类型和性质， “拐点论”应运而生，引起社会广泛关注和激烈讨论。 无论从市场的主要指标看，还是从市场发展的基础 进入2008年关于“拐点”的讨论还未形成共识，受金 看，2008年中国房地产市场的调整不属于全面的大调 融危机的猛烈冲击，国内外宏观经济环境发生巨变， 整。房价超过消费者购买能力，经济环境、市场变化 房地产市场也随之风起云涌，调整成为关键词之一。 导致消费者观望，政策调控特别是第二套房贷政策抑 尽管对“拐点论”没有形成共识，但对2008年房 制了投资和投机，资本入市等是本次房地产市场调整 地产市场用“调整”一词描述，似乎能被较多人接受。 的主要原因。 笔者认为，房地产市场的所谓拐点应是指市场改变原 关键词：房地产市场；调整；性质；原因 有运行方向的转折点，从不同角度可以分成不同的类 型。根据拐点的转折方向可以简单分为市场开始上行 从1998年住房制度改革至今，中国房地产市场才 的上转拐点和市场开始下行的下转拐点；根据转折后 走过短短10年历程，没有经历过真正的大调整和一个 的升降幅度、持续时间长短等可以简单分为大拐点和 完整的变化周期。尽管我们通过各种渠道、资讯，对 小拐点;根据产生原因可以简单分为市场自身 （如供 一些发展时间长、经历过发展周期的国家的房地产市 求关系改变、炒资撤出等）导致的拐点和外力因素（如 场有所了解，但毕竟因发展基础、发展环境等因素的 金融危机、相关政策等）导致的拐点；根据拐点出现 巨大差异，难以照搬分析。因此，对中国房地产市场 的范围可以分为局部拐点和大范围拐点或全国性拐 的发展及其走势，人们常常会有不同甚至相反的看法 点。如果说2007年开始出现了拐点的话，也是向下的 和判断，这是对中国房地产市场认识逐步加深过程中 拐点，因此这里主要讨论下转拐点。 难以避免的现象。2007年底开始显现的本次房地产市 下转拐点与市场调整之间具有密切联系，下转拐 场调整，给人眼花缭乱之感，人们的看法分歧明显， 点往往引起市场调整。小拐点可能只是市场的某个或 这就尤其需要进行研究。 某几个指标出现转折，引起的调整也相应的只是某个 8 中国房地产金融·理 论 探 索 或某几个指标出现下调，持续时间短、调整幅度小， 机遇期，拖累、延缓中华民族的复兴崛起，中国应坚 为小调整，而不是全面下调，属于市场波动，这种波 决避免房地产市场的大调整。 动是市场常见的。大拐点则是大部分指标或所有指标 2 本次房地产市场调整的性质 出现转折，引起的调整持续时间长、调整幅度大，为 笔者认为本次中国房地产市场的调整不是全面调 大调整，属于房地产市场的周期性调整。在反映市场 整，属于小调整。 的指标中，因市场对房价和销售量比其他指标更敏 首先，主要指标的变化支撑这一判断。从市场主 感，这两个指标对市场的影响也更大，他们的调整更 要指标的年度变化看：2008年，房地产投资、商品住 易引起市场波动。如果房价长期在高位持续上涨，一 宅投资均为房改以来最高;施工面积和新开工面积同 旦出现下降幅度大、持续时间长的调整，就可能导致 比都有所增长（新开工面积同比增长2.3% ）；土地购 房地产市场泡沫破灭，极易引发经济萧条，如日本上 置面积和竣工面积同比虽有减少，但仍处于近年波动 世纪90年代初出现的房地产市场大调整