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管理视野 对房地产企业全面预算管理若干问题的探讨 黄玉岭 （青岛国信置业有限公司 山东·青岛 26602 1） 摘 要近些年，随着国家及社会不断对房地产市场的干预，影响了房地产企业的经济效益。笔者认为，房地产企业通过加强全面预 算管理可以达到节约开支、降低成本、增加收益的目的。文章对房地产企业全面预算管理若干问题进行了探讨，希望对提高房地产 企业全面预算管理水平有所帮助。 关键词房地产；预算；管理 企业全面预算管理是以目标利润为导向，对整个企业的所 预算指标考核。依据预算管理的原则、方法、流程和程序编制 有经营活动实施全面的预算管理，通过编制、执行、控制、调整 企业的预算，实施预算管理并依据预算对责任单位和个人进行 预算来建立的一种管理控制体系，以使整个企业的组织经营活 考核。 动能沿着预算管理的轨道科学合理地进行，是为数不多的几个 （二）理顺预算编制程序 能把组织的所有关键问题融合于一个体系之中的管理控制方 预算编制应采用自上而下、自下而上、上下结合的编制方法， 法之一。 先由集团根据战略规划和年度经营计划提出集团总目标和各企 一、房地产企业实施全面预算管理存在的主要问题 业分目标；各企业再根据自己的经营计划逐级分解本单位的预 （一）缺乏预算管理体系和预算管理制度支持 算目标，下达至各部门及项目部；各项目部及部门将制定预算草 目前许多房地产企业及其项目实施单位的各种预算管理流 案，经审核后逐级上报；最后，集团预算委员会审查各企业预算 于形式，预算管理目标未得到有效实施，这主要是源于没有一个 草案，进行沟通和综合平衡，拟订整个集团的预算方案并对各企 完善的预算管理组织体系，上下级之间就预算的管理与实施缺 业预算方案提出调整意见；预算方案反馈回各企业征求意见。经 乏紧密的联系和交流，以致于企业缺乏整体规划，无法落实预算 过自下而上、自上而下的多次反复，形成最终预算，经企业最高 编制的目标和对预算的考核与监督，预算管理的作用得不到充 决策层审批后，成为正式预算，逐级下达各企业执行。 分发挥。 （三）改进预算编制方法 （二）全面预算标准尚不完整或未及时修订 传统的预算侧重的是短期效应，以年度作为预算周期。要坚 房地产行业近几年迅速发展导致各类大型企业或投资人纷 持以项目为单位，编制年度预算时首先要编制项目整个开发期的 纷涉足房地产业，这类新兴房地产公司尚未形成自身开发产品 预算，再将项目预算构成的各项要素按照开发计划和预计付款方 的成本标准；而另一方面近两年物价快速上涨，一些老牌房地产 式以及工程总额控制点的要求等，结合项目开发周期进行各个年 公司的预算标准如未及时修订，也可能导致预算的科学性不够， 度、月份的分解，将预算责任落实到各个单位直至各个项目。 预算标准偏低，使得预算指标与实际的执行情况差异较大，预算 （四）加强部门合作 失去了应有的指导意义。 房地产项目预算包括资本预算、经营预算、资金预算和财务 （三）预算与企业战略目标及开发计划衔接较差 预算，涉及项目开发前期、设计研发、营销策划、工程管理等各个 目前房地产企业编制预算过程中往往局限于传统预算方式， 部门，涉及项目开发经营活动的方方面面和各个环节。要在制 在年度经营计划指导下编制房地产项目的年度预算，而未从项 度明确条件下，预算管理委员会组织各相关部门人员共同研究 目的整个开发期考虑，根据项目开发计划的安排预计整个项目 项目状况并预见可能出现的情况，分工编制预算。营销部负责 的目标利润，出现重年度预算，轻项目开发预算现象；在多个项 收入预算和营销策划广告等费用预算，项目前期、设计研发、工 目同时开发情况下，侧重考察单个项目，未能从整个集团全盘考 程等部门负责开发成本项目预算，人力资源部负责人力成本、培 虑与集团战略目标实现的关系。 训费等预算，办公室负责公司整体管理费用预算审核，财务部负