中信航城樱花苑项目营销策划代理报告.pptxVIP

ProgrammingPROJECT·CHINA·2008;项目开发背景：(中信深圳集团+深圳机场综合开发公司)整合双方资源，联手打造机场西区项目，引领片区发展;项目认知：位于宝安中心组团-西乡片区，总建筑面积140万m2，属于超大规模的综合性质用地;项目地处宝安西乡片区：宝安中心组团\紧邻深圳机场，连接宝安中心区与机场枢纽;地块交通便利：地块周边现状交通便捷，紧邻107国道、宝安大道、航城大道。2011年,地铁一号线,城市主轴,片区将快速城市化(离固戍站地铁出入口最近300米);周边规划配套：当前配套依托桃源居,包括清华试验学校和人人乐超市等生活配套.规划中附近有3所学校及3个医院,本地块规划有一所九年制学校和4间幼儿园,北侧有公交始末站(红线外);关键词:机场经济辐射区/地铁一号线-城市主轴/交通便利/超大规模/综合性质用地;;1.1深圳市宏观经济环境评析;;纵观房地产整体发展，其周期分为四个阶段

周期特点：深圳在2000-2008年间已经历了房地产的四个发展阶段，07年底从危机期步入萧条期;结合深圳市市场整体成交情况来看，2-3季度量能上升，并市场正在逐步走出谷底，逐渐呈现复苏趋势;整体市场与周期预判：目前深圳市场整体处于萧条期。但结合2季度起和4-12月市场量能上升，市场正在走出谷底，逐渐呈现复苏趋势。预计2010-2010年深圳房地产市场将处复苏期的前期;;项目开发原则以考虑整体周期性影响，第一阶段期刚性需求的现金流产品为主，以住宅-小户型-公寓类-商业街区开发为主；第二阶段随市场走势，市场产品开始多元化，豪宅-商务公寓产品开始出现；第三阶段高价值-资产开始出现，即酒店-集中商业-纯写字楼;08年上半年深圳整体自身经济数据良好，但外围环境恶化。传统出口拉动型增长模式告急，政策导向随之转向保增长。货币政策放松，房市政策转变，但消费者信心呈谨慎;;深圳城市再生步入港深时代——共建国际大都会;港深合作中的深圳机遇：转型国际航运中心

继80年代香港制造业北移的又一次产业转接——物流业;转型依赖宝安：中心区的大铲湾，将重组西线（南山）港口力量，与东岸盐田港一起承担国际航运中心重担;转型依赖宝安：宝安机场，牵手香港/大铲湾???物流枢纽地位更为重要

航空城/机场二期扩建/港深机场合作计划……;观点，宝安融入的一体化西岸将是深圳/香港国际大都会的梦想承载者;区域情况：

宝安未来发展方向：西部中心+西部产业基地;中心组团未来发展以第三产业为主——现代物流业+现代服务业整体组团分为五大功能区，本项目所属于产业拓展功能区——主要为固戍片区，依托深圳国际机场和大铲湾港区发展现代物流业和科技型、城市型工业;组团中部的平峦山—铁仔山—碧海湾城市生态隔离带这一绿轴为界，构筑南部城市综合服务区和北部区域性物流，本项目所属于航空城物流产业园中心;未来2-3年，深圳快速城市化发展趋势—关外三线同时放量，本项目位于西线城市化发展主轴;深圳整体市场价值呈圈层效应，外部圈层城市化价值递减，本项目所在西乡属第二圈层位置.;区域发展结论:前景很美好,城是合理的；产业化现状，虽在城市化主轴，但处城乡结合部，认知受限

深圳城市发展给了我们一个美好的前景---深圳/香港国际大都会的梦想承载者

我们未来是航空城物流产业园中心--周边航空物流产业聚集，本项目为城市副中心-航空城物流产业园中心

北部区域的产业化现状

虽然在城市发展的主轴，但所处城乡结合部，区域认知局限;Dallas-Ft.WorthAirport

美国达拉斯福特沃斯机场临空经济区;临空经济区布局模式—根据临空经济区内不同的经济单元与机场之间的联系紧密程度的不同，机场周边地区通常呈现同心圆式的圈层布局结构;;机场城市Aerotropolis;机场西区：临空经济区第二圈层内，功能最为丰富，土地开发价值最大，亦是产业、商业、居住结合最紧密地地区;规划区周边分布有凤凰山公园、铁岗水库、平峦山郊野公园、铁仔山郊野公园及碧海湾公园，一条天然的绿化带，地理概念上称为：围合新城;宝安机场;大铲湾港区;中层-居住功能：桃源居16年实现周边区域的理想居住生活梦想；同时亦要求本项目在此基础上，开创一个新的居住的梦想;核心层-城市复合功能：打造区域商业、商务、居住中心，代言国际“航空门户新城”区域最高端形象

;机场城市拥有这一个世纪最具潜力的发展基础,未来将发展为本世纪100年最前沿的航空城市形态;;机场;香港新机场临空经济区：

香港国际机场位于新界的大屿山以北赤鱲角的人工岛，面积为12.5平方公里，1998年开始启用;;香港新机场临空经济区：会展业占区域总体规模的40%，物流业占25%，商业占20%，住宅占15%;香港国际机场形成了毗邻空港区和空港运营区两个功能??域;候机楼公共区域分为富豪机场