银泰奉化市整合营销推广案.pptVIP

银泰奉化工程

商业局部操作思考;写在前面

在之前工程的整体运营与推广方案中，

因为工程特殊的品牌基因、地理区位与综合质素，

我们以城市运营的高度与广度为工程搭建了的整体价值平台，

而本工程商业局部的运营，

更需要在工程整体价值平台的基石上，

以推动城市商业升级和跨越为使命，

以重塑奉化商业格局为目标蓝图，

整合思考，系统梳理，差异占位，

才能迸发处最大的品牌能量与价值收益，

实现工程真正的标杆引领与历史性跨越！;研究思路;市场解读;商业分布:四大商业格局形成;惠政路步行街：奉化老牌商业中心;以服饰为主要业态;市中心商圈：城市中央，核心地段;太平洋购物广场：目前奉化档次最高的集中式商业;真钻名店广场：群众商业为主;华信国际城商圈：奉化最大的休闲娱乐区;龙津商业街：商业气氛尚在培育期;大润发超市：奉化目前最大的卖场;大润发一楼业态：服饰为主;;;工程解读;工程区位：市中心商圈的中心;工程交通：商业交通动线理想;工程周边商业情况;工程分析：中央都会商业综合体;工程分析：核心问题;购物中心商铺分析;内街商业分析;沿中山路、广平路、岳林路侧商业分析;客户解读;客户访谈1：滕先生〔个体户〕

摘要：我老婆经常去万达买东西，奉化好点的东西根本没有，如果这里能造的和万达一样，还是蛮好的。;客户访谈4：陈女士〔饭店老板〕

摘要：这里的商铺最好能够和天一样统一管理，这样才能搞的好，到时候我找几个朋友合起来去买买看能不能买到！;;操作建议;整体商业定位;发挥区域优势，规模优势，品牌优势，运营优势

符合市场需求，差异化定位，建立核心竞争力

注重品牌对接，引入知名品牌，提升整体档次

完善功能定位，丰富各种业态，打造商业旗舰;购物中心操作;1、租售并举，实现持有者与经营者别离的模式，由银泰旗

下的经营管理公司负责统一运营。并以返租形式对外销

售，给予5年7%的年回报率。

2、统一对外形象，借势银泰，整体以银泰中心面市，内部

空间与银泰百货互通，共享客源。;购物中心业态设定;B1引入一家中型超市，如华润万??超市，由于超市租金不高，主要是人气业态，因此建议产权持有。;数码广场;家居广场;5F引入量贩式KTV等娱乐休闲，如大歌星、歌库等;6F引入一家大型室内游乐城，如神采飞扬、宝贝当家等;购物中心价格预判;销售价格制定;购物中心商铺租金〔按照建筑面积〕初步拟定：;根据租金反推销售价格：;加上补贴返租后的实际销售价格：;综合考虑本工程建成后对区域价值的提升、市场的成长速度、以及我们的营销信心，我们的价格预判：;沿街商业操作;1、内街商业操作;2、沿中山路侧商业操作;3、沿广平路、岳林路侧商业操作;金融街;沿街商业价格预判;销售价格制定;相似地段类比法;租金反推法;预判未来沿街商业售价：

一层均价：60000元/㎡〔局部位置可达8-10万元/㎡〕

二层均价：30000元/㎡

三层均价：18000元/㎡;整体商业定位;结语

每一个城市都应该有一个真正的中心

今天我们面对的这片土地，

因为银泰品牌和其难以超越的整体价值，

必将重新书写奉化城市开展的进程与历史，

成为奉化新的商业与人居价值地标，

而我们的团队也将为此肩负特殊的历史使命，

接受全城的注视、期待与伟大目标的考验，

梦在远方，路在脚下，

让我们一起努力！