大连市第五郡三号地营销策略总纲.pptxVIP

第五郡三号地营销策略总纲;;2010年市场判断;影响2010年市场的核心因素;1、市场内在规律（可预测程度较高）;房地产行业全图景;1、市场内在规律（可预测程度较高）;1、市场内在规律（可预测程度较高）;2、中央政府的政策考量（不可预测性高）;2、中央政府的政策考量（不可预测性高）;3、发商资金厚度与开工速度（可预测程度较高）;从该因素得出的基本判断;4、通货膨胀预期（对市场情绪起催化作用）;4、通货膨胀预期（对市场情绪起催化作用）;对2010预测的总体结论;;07年以来大连月度成交量;8月大连成交情况：大连出现“价跌量升”现象，成交均价下跌7%，成交量大涨35%，既7月创造月度成交量新高以来再创历史新高;地块名称;大连市场预期：大面积拆迁—品牌开发商进入—销售量销售均价大幅提升;天津市场回顾——

2003年开始拆迁激化天津供求矛盾;天津市场回顾——

2003年开始拆迁激化天津供求矛盾;天津市场回顾——大量优质土地供应市场带来规模开发商进入天津市场;;03年04年天津大量拆迁带来05年住宅成交量以及成交均价的大幅攀升;市场情况总结;2010年大连市场研判

——四大现象留下无限遐想空间;;2010年第五郡三号地总体目标;三号地以10-11层小高层为主，总户数1122户，总建筑面积12万平，户型以中小户型为主;目标分解

——速度、速度、还是速度;;1、全期房销售！！！样板区最快也要在6月份建成？如何支撑销售？;目标界定;;;房地产市场黄金定律：地段，地段，还是地段。;机场新区，甘井子新的政务中心，城市未来的发展方向，配套快速完善，具有一定客户认知度，2010年必然成为成熟区域;房地产市场黄金定律：地段，地段，还是地段。;绿城项目/9万平/135-211平米;户型面积(平米);总价区间(万);市场竞争情况总结;;区域;绿城项目/9万平/135-211平米;典型北方城市上半年放量均低于下半年，上半年具有更多的市场机会点;1号地入市时机

——2010年尽早入市，越早越有利;;甘井子

区政府;3号地工程节点无法满足销售要求

——2010年上半年整体为销售空档期;支撑明年3号地销售

——借助4、5号地现房实景，3号地期房销售;推售节奏

——抢时机，专空档??差异化竞争;先行推售北侧18层高层小户型，小面积低价起势，快速走量；

第一次开盘为主，其余均可逐次加推，挤压市场，快速走量；

第一次开盘可将5号楼标高；最后一次加推推售最后大户型8号楼，整体对接六号地

;第一次开盘

——“抢占先机”（6月底);月月开盘，周周加推

——“小步快跑引爆市场”（7月）;3号地推出

——“强展示，持续引爆市场”（8月）;3号地第二次开盘

——“强展示，集中快速消化”（9月）;3号地第三次加推

——“3号地收官，衔接六号地”（10月）;;本案

SWOT分析;强调机场新区就是未来大连城市发展的方向，用实现性弱化现处环境，凸显亿达作为行业绝对的领导者的造城能力和前瞻性眼光;;借甘井子区政府入住以及低密度洋房产品口碑龙共同打造本区域为城市的高尚生活区。;借甘井子区政府入住以及低密度洋房产品口碑龙共同打造本区域为城市的高尚生活区。;放大;放大区域价值;;;1、2月份营销计划;1、2月份营销计划;;幸福生活;展示提升——营销中心改造

;第五郡需要改造的地方：

单通道单线程流程，便于客户接受置业顾问灌输给客户的价值点；

打破传统一个模型上完成项目所有价值点的讲解，实现“精细化分区域价值点讲解”模式，层层递进，营造价值点连环脉压，给客户充分洗脑

超越传统“就价值点讲价值点”的习惯模式，在每个流程的讲解话述上，与“幸福里”案名相呼应，始终贯穿“幸福感”的情感诉求主题，从能给客户带来的价值体验出发精细化述盘辞

;服务提升——客户服务升级

;服务提升——客户服务升级

;服务提升——客户服务升级

;服务提升——安保体系全面升级

;案场提升：建立标准案场服务标准，加强监督，建立标准流程

;案场提升——点升级，以点带面，提升客户尊荣感

;3、4月份营销计划;3、4月份营销计划;;;触角伸向城市核心区域，强势挖掘客户——百年城、和平广场设立固定展场

;3、4月份营销计划;5月份营销计划;5月份营销计划;业内研讨会;产品说明会;;93;94;95;96;5月份营销计划;6月份营销计划;6月份营销计划;

教育事件加深客户对区域认知度;;主题：开盘庆典;6月份营销计划;7月份营销计划;7月份营销计划;;;;;7月份营销计划;8月份营销计划;8月份营销计划;;;案场提升：优质服务提升案场，给到客户足够的尊容感

;9月份营销计划;9月份营销计划;118;品牌价值放大：专项亿达品牌推广季，全面提升亿达品牌价值

;品牌价值放大：专项亿达品牌推广季，全面提升亿达品牌价值

;;;;10月