税收筹划 其他税筹划.pptVIP

第八章财产、行为税的筹划■房产税的筹划1、房产选址的筹划2、房产原值的筹划·避免成为房产·土地使用权的价值·附属设备的价值·改建和装修支出3、房产租赁的筹划（1）分拆租赁合同（2）出租变转租4、改变经营方式自营vs.出租税负平衡点：V·（1－30%）·1.2%=R·12%解得：V/R=14.29■土地增值税筹划（一）适当增值筹划1、普通标准住宅增值率不超过20%，免税。假设除房地产转让税金之外的扣除项目为X，销售收入为R，则房地产转让的收益：R－X－R×5.5%≤[X+R×5.5%]×20%解得，R≤1.2848X2、增值率超过20%，全额征税。R－[R－X－R×5.5%]×30%＞1.2848X解得，R＞1.374459X【案例】某开发商有可供销售的1万平方米普通住宅，在开发过程中发生如下费用：地价款300万元，开发成本500万元，利息费用90万元，其他费用40万元，附加扣除项目160万元，现有三种定价策略：(1)1400元/平方米；(2)1500元/平方米；(3)1600元/平方米。1400元/平方米营业税及附加：1400×5%×(1+7%+3%)=77(万元)扣除项目金额：1090+77=1167（万元）土地增值额：1400－1167=233（万元）增值率：233/1167=19.96%,免征土地增值税所得税前利润：233+160=393（万元）1500元/平方米营业税及附加：1500×5%×(1+7%+3%)=82.5(万元)扣除项目金额：1090+82.5=1172.5（万元）土地增值额：1500－1172.5=327.5（万元）增值率：327.5/1172.5=27.93%土地增值税：327.5×30%=98.25（万元）所得税前利润：1500－1172.5－98.25+160=389.25（万元）1600元/平方米营业税及附加：1600×5%×(1+7%+3%)=88(万元)扣除项目金额：1090+88=1178（万元）土地增值额：1500－1178=422（万元）增值率：422/1178=35.82%土地增值税：422×30%=126.6（万元）所得税前利润：1600－1178－126.6+160=455.4（万元）承上例，如果将售价定在1600元，而在产品质量上下功夫，增加开发成本，改善居住环境，方案一：增加100万元开发成本；方案二：增加开发成本130万元。地价开发成本开发费用税金附加扣除扣除总额增值额增值率%土地增值税税前利润方案一30060013088180129830223.2690.6391.4方案二30063013088186133426619.940452（二）收入分拆的筹划1．资产分离2．增加销售环节【案例】东方实业公司三年前以1000万元的价格买入一块土地，由于资金问题一直没有对土地进行开发，到今年该土地已升值到3000万元，东方公司与宏远公司按3000万元的价格达成了土地的转让协议。营业税及附加：(3000－1000)×5%×(1+7%+3%)=110扣除项目金额：1000+110=1110（万元）土地增值额：3000－1110=1890（万元）增值率：1890/1110=170.27%土地增值税：1890×50%－1110×15%=778.5（万元）若东方公司先将土地以2000万元转让给关联企业大宇公司，然后再由大宇公司以3000万元将土地转让给宏远公司，则东方公司营业税及附加：(2000－1000)×5%×(1+7%+3%)=55(万元)扣除项目金额：1000+55=1055（万元）土地增值额：2000－1055=945（万元）增值率89.57%土地增值税：945×40%－1055×5%=325.25（万元）大宇公司契税：2000×4%=80（万元）营业税及附加：(3000－2000)×5%×(1+7%+3%)=55(万元)扣除项目金额：2000+80+55=2135（万元）土地增值额：3000－2135=865（万元）增值率40.52%土地增值税：865×30%=259.5（万元）合计664.75万元，减少113.75万元。（三）成本费用核算的筹划财务费用：据实扣除vs.比例扣除（四）项目核算单位的筹划【案例】普通住宅项目A销售收入1亿元，扣除项目8000万元，普通住宅项目B销售收入5000万元，扣除项目3000万元。