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苏子湖畔商铺定价思路 市场预览表 楼盘 面积 销售模式 销售情况 价格 丹尼斯 80-100㎡ 自然销售 单层22000 一拖二8000-10000 碧桂园 自然销售 10000 建业 120㎡ 自然销售 9000 麒麟山庄 120-250㎡ 自然销售 7800-8800 康桥半岛 114㎡ 自然销售 8600 商业总结： 1、商业体量都不大，大部分都以底商为主，沿街商铺较多，本项目优势不大。 2、开发商为了追求商铺的利润最大化，往往将商铺在社区建成入住后，才开始销售。 3、上下两层面积集中在80－250㎡左右； 方法1：市场比较法测算项目售价 假设本项目的各项指针均为100，通过对比对竞争对手的产品素质进行打分，低于100表示该子项比本项目差，高于100表示该子项比本项目要好。 　 均格 地段力（60%） 产品力（40%） 价格判定 权重价格 项目 售价 地理位置 配套水平 交通情况 商业氛围 开发商品牌 主力店 结构布局 面积空间 升值潜力 整体 修正价格（元/㎡） 权重 评分 比重 25% 10% 5% 15% 5% 5% 10% 10% 15% 丹尼斯 15000 120 100 90 120 100 110 110 100 90 104 10000 20% 2000 碧桂园 10000 90 70 100 50 100 30 80 90 100 90 9000 25% 2250 建业 9000 90 70 100 50 100 30 80 90 100 90 9000 25% 2250 麒麟山庄 8300 80 70 100 30 90 30 80 90 100 74 7800 15% 1170 康桥半岛 8600 95 80 100 80 90 30 80 90 90 82 8600 15% 1290 本案 100 100 100 100 100 100 100 100 100 111 100% 8960 通过市场比较法，得出来本项目商铺的市场实收价为8960元/㎡，但考虑到其他部分项目的商铺为现铺，如果本项目前期就进行商铺的销售，商铺价值应为现铺销售的9.5折，则均价应为8512元/m2 现铺销售：8960元/㎡ 期铺销售：8512元/㎡ 方法2：租金回报测算项目售价1、租金定界： 沿襄邑路一层街铺面积较小，一般在114㎡左右，经营多为超市、洗车、等商业业态。 租金情况： 北侧沿街：114㎡ 一年租金：3.8万元 业态：冷饮快餐 目前丹尼斯沿凤城大道、中央大街两层商铺的租金为28元/ ㎡ ?月，本项目业态定属于低端，客户租金承受能力一般。 租金增长率 购买商铺属于长期投资行为，一般商业租赁合同同期多为3-5年，故不以第一年租金标准计算出的售价为准，应按照两年后的租金水平推算项目的售价，按照租金年10%的增长率计算。 28*（1+10%）*（1+10%）=33.8元/㎡?月 3 、投资回报率购买商铺的客户一般要求商铺的投资回收期在10-15年，则投资收益率6.67%-10%，一般按照5%计算投资回报率。 则按照租金回报法计算项目的一层底商售价为： （33.8元/㎡/月）*12（月）/5%*（1+10%）= 8849 元 现铺销售： 8960元/㎡期铺销售： 8512元/㎡ 租金回报： 8849元/㎡ 在没有任何招商运营，销售策略支撑的情况下，按周边租金推测，目前项目整体售价8849元/㎡，远远高于目前商铺的价值。建议后期销售中，提前进行招商，制定合适的销售策略，提升整体商业价值，促进商铺快速去化。 就目前来讲，周边商铺的租金并不能真实反映本项目商铺价值；所以，周边租金情况暂不作为定价的依据。 综合以上情况，在商铺尚未成型且不做运营的情况下，单一式强行销售本项目商铺整体销售均价为： 8512元/㎡ 苏子湖畔营销部 2019年9月10日