松原市地产分析报告.pdf

（） 目 录 第一篇 松原市宏观环境发展概况 一、松原市概况 二、房地产宏观环境分析 三、房地产发展整体概况 四、松原房地产发展历程分析 五、松原房地产发展趋势分析 六、松原房地产市场发展特征分析 第二篇 松原市住宅供应调查 一、户型供应特点 二、景观配套及物业管理特点 三、建筑风格特点 四、价格及付款特征分析 第三篇 松原市商业市场分析 一、松原市商业发展概况 二、松原市零售业现状以及发展趋势 三、松原商业现状及格局 四、松原主要街道业态分布情况 五、松原未来商业市场预测 第四篇 住宅需求分析 第五篇 商业需求分析 一、调查对象特征 二、商业问卷分析 第六篇 项目SWOT分析 一、项目概况 二、项目SWOT分析 第七篇 项目定位篇 一、项目定位策略 二、项目定位原则 三、项目形象定位 四、住宅定位 五、商业定位 第八篇 项目开发策略篇 （） 第一篇 松原市宏观环境发展概况 一、松原市概况 松原市位于位于吉林省西部，美丽富饶的松花江畔，坐落在美丽富饶的松花 江畔，处于长哈经济带中间，是吉林、黑龙江、内蒙古三省区的结合部，是规划 中的吉林省中部城市群之一。 中心城市由原扶余市城区和前郭县城区组成，城市以松花江为中心，分为江 南、江北两个分区，江南重点发展工业区，江北重点发展商贸区。规划区面积78 平方公里，规划控制区面积1000平方公里，建成区面积31平方公里，城市人口50 万。其中非农业人口30万。有汉、满、蒙古、回、朝鲜等31个民族。下辖四县一 区，即前郭尔罗斯蒙古族自治县、长岭县、乾安县、扶余县和宁江区，另设松原 经济技术开发区、松原农业高新技术开发区和查干湖旅游经济开发区等三个省级 开发区。 从松原市现状来看，松原市中心城市规模 占总体规模的比重太小，城市化 水平偏低。这种“小马拉大车” 的局面，难以充分的起到对区域经济的带动作用。 为此，松原市提出城市东扩战略，至2015年，使城市化水平由目前的28%达到45%， 迅速膨胀城市规模，使松原成为联结东北3省和内蒙古自治区8市14县的重要交通 枢纽和物流中心。 二、房地产宏观环境分析 1、石油产业为松原房地产市场奠定坚实基础 松原市位于东北松嫩平原松花江畔，城市发展主要依托于油田，位于松原的 吉林油田是中国第六大油田（另外五大），自1976年中国石化进驻松原开采石油， 带动了人口的迁移和增长，城市基础配套完善，松原市可供运动场所、休闲广场、 活动中心等设施配套较多，城市绿化、排水、路灯、道路规划成熟，交通便利， 市民生活方便，城市有了较快的发展，1992年6月6日经国务院批准成立的地级市。 同时，在天然气方面，松原发现了中国特大的天然气田待开发，据调查天然 气量不小于目前的石头储备量，因此使松原在中国最具综合开发潜力城市排名第 19位，城市发展潜力巨大。 2、人口的增长给房地产发展提供机遇 松原市中心城市规划区面积78平方公里，目前建成区面积31平方公里，以松 花江为界分为江南江北，行政划分为前郭县、宁江区与经济开发区，2005年，市 区人口达到50万人，随松原天然气田的开发，城市人口将会迅速的扩张。 另外，目前油田工业形成了相对独立的社会，但分布散落在在市辖各县区内， 随城市的发展及政府政策的带动，油田工业社会将逐渐回迁至松原市区，同时也 （） 将带动松原市人口的大量增加。 随着城市化的进展，一方面农村户口向城市迅速发展，城市人口不断增加， 城市配套比较完善，为城市及房地产发展提供了基础平台，另外一方面政府搬迁， 油田工业区回迁城市内，目标在未来5年内城市人 口达100万的发展方向，人口的 增加，意味城市的扩张，房地产市场需求也将随之增加，为城市房地产的发展提 供良好的发展机遇。 3、经济的繁荣为房地产的市场提供支持 松原市经济基础雄厚，为房地产市场提供支持。重点发展了石油化工、农畜 产品加工两主导产业和生化制药、建筑材料、商贸旅游三个新兴产业，都有较好 的发展