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关于农村土地使用权流转运行机制探析 　　摘要:农村土地使用权流转是我国农村经济发展的必然结果。对如何健全土地承包经营权市场化流转的运行机制、怎样建立集体建设用地使用权流转有形市场的运作制度,分别进行了探析,具有重要的经济价值和理论意义。 　　关键词:农村土地使用权运行机制土地承包经营权集体建设用地 　　 　　随着我国城乡经济社会发展,现代农业建设的不断推进,农村基础设施建设的不断加强,农村深化改革不断深入,推进农村土地使用权流转市场化符合坚持和完善家庭承包经营制度、全面深化农村改革的要求,有利于促进家庭承包经营制度下农村生产要素的优化组合,维护农民的经营自主权,推进农村经营按经济规律办事;符合推进现代农业建设的要求,有利于促进土地适度规模经营,带动农业产业化,实现农民持续增收;符合统筹城乡经济社会发展的要求,有利于加快农村劳动力转移,推进农村城镇化发展。本文就健全农村土地使用权流转市场化运行机制进行一些研究。 　　根据“两市分离、城乡统一、政府调控”的原则,建立相应的土地承包经营权和集体建设用地使用权市场化流转运行机制。农村土地市场不同于一般商品市场,其市场信号更不充分,风险更大,不确定性更强,要使农村土地使用权流转顺畅,必须建立健全农村土地使用权市场化流转的运行机制。 　　1、健全土地承包经营权市场化流转的运行机制 　　第一,建立科学合理的价格机制。只有价格明确的商品,才能在市场上顺畅流通。同样,土地使用权的市场化流转也要求价格机制在其中发挥作用,通过土地价格的调节作用实现流转市场的供需平衡,优化土地资源配置。科学测算土地流转价格,是实现农村土地流转市场化的必要前提。 　　一是全面认识农村承包土地价格构成因素。在确定承包地价格时至少应考虑以下因素:由于集体土地的特殊察赋,应明确附加在土地上的多项保障功能价格。土地使用权的价格,不是指原用途的价格,而是指受让方新用途的价格,因而必须以出让地新用途的收益作为依据来计算。②应当考虑土地的级差地租。③供求关系。④成本价值。由于各类土地中投入的资本含量及其折旧状况不同,表现出来的土地资产使用价值就有区别;资产净值大的使用价值高,其地租或地价则高,反之则低。⑤出让年限及市场利息率。由于土地使用权价格等于土地使用年期各地租的总和,因此年限与市场利息率必须考虑进去。 　　二是合理确定基准地价。在充分考虑上述地价构成因素的基础上,分等定级,科学评估,确定农村土地基准价格。基准地价是土地出让、转让的价格依据,也是政府加强地价管理的一种手段。它的主要作用是把地价的总水平和地价的差异反映出来,可作为流转的“起点价”,再以基准定价确定具体地块的标定地价。 　　三是做好地价调控管理和监督工作。政府可通过对集体土地流转收取“土地流转税”和“土地增值税”等方式调控地价、平抑地价。对于超过标定地价的交易价,实行按递增比例向出让方征收,对于地价明显低于标定地价的交易,实行政府优先购买政策。 　　四是实行地价公示制度。地价经测定核准后,应亮牌标价,增强透明度。地价公示制度,可以减少投机炒作,增强土地市场运行的公平、公正。 　　第二,建立流转的市场中介服务体系。土地使用权流转是一项比较复杂的交易过程,不但涉及流转的多个主体,而且要顾及土地市场的地域性、层次性等特点。为使土地使用权流转市场有序化高效化必须建立相应的中介服务体系,建立土地流转市场的信息、咨询、预测和评估等服务系统,使中介服务专业化、社会化。具体来讲,可以建立以下几个方面中介服务环节:一是土地投资经营公司。专门从事进入市场的农地交易活动。二是土地评估事务所。通过事务所评估,赋予土地使用权一定的价值,为土地交易提供合理的数量界限。兰是上地银行或土地融资公司。从事土地抵押业务或土地储蓄业务,对放弃土地使用的农民给予低息或无息贷款,以便从事二、三产业。四是土地保险公司。从事对土地投资、经营业务的保险活动,同时也给出让土地使用权的农民提供新职业的培训、养老金,还可以通过收受逾期抵押土地并将其出租、转让等活动,来充当土地交易中介组织。五是委托代理机构。主要是接受客户的要求为之买卖土地。六是土地租赁公司。专门从事收购那些经营能力凋萎者的土地,转租或转卖给那些经营能力旺盛者,通过这种活动来促进土地的有效流转和集中。 　　第三,健全市场化流转约束机制。约束机制是保障土地市场有序正常运行的基本条件。由于土地资源的特殊性及社会主义土地市场的本质特征所决定,坚持土地流转市场化,运用市场机制调节土地资源,并不是说政府对土地产权的流转可以撒手不管,政府必须对土地流转实施必要的监管,制定集体土地使用权流转管理的规章条例,规定土地使用权在不同领域流转的原则条件、形式及宏观调控措施、具体操作规程等,把土地使用权流转纳入依法、公开、健康、有序的运行轨道。