房屋地产经营与管理复习提纲.docVIP

房地产经营与管理 名词解释 房地产：是指土地、建筑物和其他附属物，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。 房地产业：是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理活动的主体以及所进行的上述经济活动的有机结合。 房地产周期：是指房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、循环往复的复苏——扩张——收缩——衰退四个环节。 空置率：指某一时点房屋空置量占房屋存量的比例。 房地产投资：是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。 房地产项目管理：是指房地产开发企业在整个项目的开发建设过程中，通过计划、指挥、检查和调整等手段进行质量、进度、成本、合同与安全等方面的全面管理，并与社会各相关部门进行联络、协调，以实现项目的经济效益、社会效益和环境效益。 房地产营销：是指营销机构通过提供房地产相关商品和服务，满足消费者的生产、生活或投资需求，并获得一定利润的经济活动。 物业服务：是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。 选择题 房地产的附属物：种植在土地上的花草、树木；人工建造的假山、抽水井，埋设在地下的管线、设施等。 周期理论 居住用地出让最高年限：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或其他用地五十年。 空置处理 房地产开发的成本：开发成本和销售成本。 成本控制的最重要阶段：设计阶段。 预售 房地产定价方法：成本导向定价法、购买者需求导向定价法、竞争导向定价法。 “三控两管”（质量控制、进度控制、成本控制、合同管理、安全管理）的前提和基础：招标 简答题 房地产投资分析的基本任务： 为投资者提供投资方向；为投资者提供运作方案建议；为投资者报批及合作提供依据；为投资者预测投资收益；为投资者描述风险及提供避险方法。 土地使用权收回的主要原因： 土地使用权届满； 建设用地使用权年限届满前，因公共利益需要提前收回该土地，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金； 因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权； 司法机关决定收回土地使用权。 居住区规划编制程序和主要内容： 其工作过程可分为调查分析、规划设计、成果表达三个阶段。 主要内容:包括规划空间结构、住宅形式与布局选择、配套服务设施、道路交通、绿地与景观、竖向及管线综合等多个方面，并按照居民区规划设计的层次性特点，在总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划等不同层次的规划阶段中的侧重点有所不同。 房地产开发项目质量特点： 质量影响因素众多；质量波动大；质量离散；质量隐蔽性强；竣工检验局限性大。 房地产营销模式：开发商自行租售、委托代理租售和批发租售。 房地产开发项目投资分析的数据：房地产开发项目投资与成本、房地产开发项目收入、资金筹措方式及额度。 居住区规划的基本要求:安全的要求；卫生的要求；物质舒适性要求；精神享受性要求；与城市发展相协调的要求；可持续性的要求；产业化的要求。 进度控制的主要内容： 项目建设总周期目标的论证和分析；编制项目建设工程进度计划；编制其他配套进度计划；监督项目施工进度计划的执行；施工现场的调研与分析；进度计划调整。 论述题 描述房地产市场周期不同阶段的表现，结合房地产市场的知识对房地产周期不同阶段描述的定性指标 复苏阶段：在图中的表现是A段到B段。其中A是周期波动的谷底，空置率达到了顶峰，供给严重过剩。在收缩和衰退阶段被压制的需求开始缓慢增长，市场供给新增量基本为零或者极少，市场租金增长率继续下滑。随着需求对市场空置房屋的消化，空置率开始下降，房地产租金逐步从稳定状态向上涨状态转变，随着市场复苏的继续，房地产市场预期开始谨慎地变得乐观，市场租金及供给开始上涨，市场供需也达到了均衡状态。 扩张阶段：在图中表现在B到C段。其中B是市场均衡点，市场空置率达到自然空置率水平，但这个时间很短暂。由于市场的持续复苏，造成市场预期发生深刻变化，市场主体开始变得积极乐观。 收缩阶段：在图中的表现是C到D段。扩张阶段造成房地产价格疯狂上涨，最终脱离了市场所能承受的范围，将市场主体中的最终使用者排斥出了市场，仅靠投机资金支撑。同时，政府收缩政策的作用逐步显现，房地产周期开始有盛转衰。 衰退阶段：在图中的表现是D到E段。在收缩阶段，房地产市场状况开始恶化，严重打击了房地产市场主体的信心。 房地产开发的成本构成以及估算方法： 房地产开发项目成本由开发成本和销售成本两部分组成。开发成本主要包括土地购置费、前期工