房屋地产经营管理2.docxVIP

房地产产权是指依据国家法律规定的、存在于土地及其附着于土地之上的建筑物中一系列排它性权利的集合体。房地产产权包括房地产所有权和房地产的其他权利，主要是房产权和地产权。财产权是具有物质内容并直接体现经济利益的一切民事权利，其权力内容主要包括财产所有权、财产继承权、承包经营权、国家财产经营权、知识产权和债权。产权实质上是经济运行过程中的一种法律规范，它是以法律的形式明确和保护人们对于财产的权利。产权的特性：产权能够不断细分或重组，以适应社会结构经济因素的调整和变化。产权具有排它性。产权具有层次性。地产权是指有关土地财产的一切权利的总和。房产权是指房产产权人依法对其所有的房产财产所拥有的占有、使用、收益和处分等多种权能。房地产产权制度是指在一定的社会制度下人们因利用房地产而发生的由国家或社会规定的人与人之间关系总和。房地产产权的内容。（1）房地产产权是房地产经济关系特别是房地产所有制关系的法律表现。（2）房地产产权是以房地产财产为客体的多种权利的总和。（3）房地产产权可分割、分解和复合，而且还会随着技术进步经济发展和供求的变化，不断的设置背后的产权权能，其结构可以重组。（4）房地产产权可以进入市场，按商品化原则及价值规律进行交易流通。（5）房地产产权需以法律法规形式来加以界定、规范、确认和保障。（6）房地产产权要人格化，界定要清晰房地产产权关系。1、如果政府将一块土地出让给某个房地产开发公司，该公司在这块土地上建造了若干幢大厦，并将其分成若干个单位，分别租给不同的使用者，则在此情况下其权属关系可描述为下列层次：政府---房地产开发公司---不同的租户。在该情况下，房地产开发公司与政府或其委托者直接发生关系，而租户与房地产开发公司发生直接关系，与政府只是间接关系，即此种情况下的房地产产权权属关系表现出一种政府垄断大业主（房地产开发公司）的纵向式产权联系的特点。2、如果房地产开发公司将建造好的商品房全部出售，则各个买主即为小业主。此时房地产开发公司退出该房地产产权关系，既不享有任何权利，也不承担任何义务。而各个小业主则地位平等，各自拥有自己的那一部分房地产使用权，并以平等的地位与政府存在房地产产权权属关系。3、如果房地产开发公司只卖出开发楼宇一部分单位的产权，自身还保留一部分单位的产权，则此时该公司仍保留大业主的身份，并与小业主平等的与政府发生关系。此时房地产产权权属关系表现出政府与地位平等的多元经济主体之间纵向分散型的产权联系的特点。我国房地产产权建设的原则。1、坚持社会主义土地公有制原则2、产权主体适当分解的原则3、权利与义务相对应的原则4、效益最大化原则房地产市场：狭义的说是指房地产作为交易对象进行交易的场所；广义的说是指房地产作为一种商品交易对象进行交易场所发生的经济关系的总和。房地产市场管理：是指房地产行政管理机关依法对与房地产交易有关的交易机构、交易规则和各种交易活动所进行的管理。房地产市场管理的主要方式是运用法律、经济、行政手段对房地产交易市场扶植、引导、控制、监督，包括：（1）为房地产交易活动创造必要的条件。（2）对房地产交易活动进行管理。（3）对方地产经营单位进行管理。（4）进行房地产价格评估工作，对房地产交易市场价格进行管理。房地产市场管理的内容。1、对房地产交易活动的管理2、对房地产交易价格的管理3、对房地产交易场所的管理4、对房地产经纪人的管理国家对房地产交易管理的内容的管理：1、对房地产交易进行管理，任何房地产交易活动，都应当通过房地产交易场所进行，有关手续必须在交易场所中办理，以便房地产管理机关进行监督，保证交易活动能够合理、合法的进行。2、对房地产交易手续进行管理。3、对房地产交易双方进行主体资格审查。国家对房地产交易场所的管理。1.设立固定的交易场所，改变交易场所有名无实的状态，建立起市一级房地产交易场所，逐步建立起区县一级房地产交易场所。2.为各个交易场所配备和充实必要的管理人员和专业人员，使交易场所能够充分发挥出监督指导的作用。3.逐步改善服务设施，提高服务质量，形成现代化的通讯网络。4.完善房地产咨询中介代理等各项业务。5.简化管理程序，减少行政手续，提高工作效率，国家对房地产价格管理的内容。1、区分不同情况，合理确定房屋价格，逐步使房屋价格合理化、规范化。2、买卖价格，由买卖双方根据评估价格协商议定，必要时刻由国家制定最高限价。3、确定租金标准，形成科学的房地产租买比价，调整市场供求关系。国家对房地产经纪人的管理。1、资质管理。2、对中介服务价格进行指导监督。3、对具体的中介服务进行监督。我国房地产市场的发展问题房地产市场的问题集中于住房制度和土地使用制度，以及市场价格和金融业如何支持房地产经济的发展等方面：（1）住房制度改革与房地产市场的发展；（2）城市土地使用制度改革与房地产市场的发展；（3）